1Dispensado o relatório pelo enunciado, passo a decidir. Houve instrução, com perícia, depoimentos pessoais e prova testemunhal, e as partes apresentaram alegações finais: não é caso de julgamento antecipado, e o processo está pronto para sentença. Examino as preliminares na ordem de prejudicialidade do art. 337 do CPC, depois a prejudicial e, por fim, o mérito.
1. Preliminares · 1.1 Incompetência relativa
2O réu sustenta que a demanda versa sobre propriedade e deveria correr no foro da situação do imóvel, em Aracaju. Rejeito a preliminar. O foro da situação da coisa (CPC, art. 47) alcança as ações fundadas em direito real sobre imóveis. A autora não reivindica o apartamento nem discute direito real: pede a anulação de contrato de compra e venda por vício do consentimento, com indenização — pretensões de natureza pessoal, que seguem a regra geral do domicílio do réu (CPC, art. 46). A ação foi distribuída em Itabaiana, domicílio do réu. A arguição foi tempestiva (CPC, art. 64), mas não procede.
1.2 Ilegitimidade passiva
3O réu afirma não ter praticado ato ilícito e atribui a irregularidade das vagas ao Registro de Imóveis. Rejeito a preliminar. As condições da ação se aferem pelo que a inicial afirma (teoria da asserção), e a inicial imputa ao réu, vendedor e incorporador, a omissão dolosa que levou a autora a contratar. Quem foi parte no negócio cuja anulação se pede é quem deve responder ao pedido. Saber se o erro foi do cartório e se houve dolo é questão de mérito, examinada adiante.
1.3 Falta de interesse de agir
4O réu alega que a autora não buscou o distrato consensual antes de ajuizar a ação. Rejeito a preliminar. O interesse de agir (CPC, art. 17) está na necessidade e na utilidade do provimento e na adequação da via. A lei não condiciona a ação anulatória a prévia tentativa de distrato ou de conciliação, e não cabe criar condição que ela não criou (CF, art. 5º, XXXV; CPC, art. 3º). A anulabilidade, de resto, só produz efeito depois de julgada por sentença (CC, art. 177), e a resistência do réu, posta na contestação, confirma a necessidade da tutela.
2. Prejudicial de mérito · prescrição
5O réu invoca a prescrição trienal da reparação civil (CC, art. 206, § 3º, V). Rejeito a prejudicial. O pedido principal é de anulação de negócio jurídico por dolo: direito potestativo, que não prescreve, mas decai em quatro anos contados do dia em que se realizou o negócio (CC, art. 178, II). A compra e venda se aperfeiçoou com a escritura pública de abril de 2020, quando as partes acordaram no objeto e no preço (CC, art. 482), e não com o registro de março de 2021.
6A ação foi distribuída em janeiro de 2024, antes do fim do quadriênio, em abril de 2024. A citação só veio em junho de 2024, mas o efeito do despacho que a ordenou retroage à data da propositura e alcança a decadência (CPC, art. 240, §§ 1º e 4º); e não há notícia de que a autora tenha dado causa à demora (CPC, art. 240, § 3º; Súm. 106/STJ). Não houve decadência.
7Quanto aos pedidos indenizatórios, a pretensão nasce com a violação (CC, art. 189). A privação da vaga começou com a imissão na posse, em março de 2021, e o furto ocorreu em outubro de 2023; ajuizada a ação em janeiro de 2024, nenhum desses marcos dista três anos da propositura — nem, com mais razão, os cinco anos do art. 27 do CDC, aplicável à relação, como se verá.
3. Mérito · 3.1 A controvérsia e a relação jurídica
8A controvérsia está em saber: (i) se a vaga de garagem descrita na matrícula existe; (ii) se o réu omitiu dolosamente a sua inexistência, e se a omissão foi determinante para o negócio; (iii) se daí decorrem os danos alegados.
9A relação é de consumo. O réu é incorporador que constrói edifícios e vende as unidades no mercado com habitualidade — ele próprio o afirma —, e é fornecedor (CDC, art. 3º); a autora adquiriu a unidade para morar, como destinatária final (CDC, art. 2º). Valem, assim, o dever de informação clara e adequada sobre o produto (CDC, art. 6º, III) e a boa-fé objetiva desde as tratativas (CC, art. 422).
3.2 O ônus da prova
10Não houve inversão do ônus da prova no saneamento, e ela não se faz na sentença, sob pena de surpresa. Vale a distribuição do art. 373 do CPC: à autora, a prova do fato constitutivo — a inexistência da vaga e a omissão do réu (inc. I); ao réu, a dos fatos impeditivos que alegou — a ciência prévia da autora sobre o erro registral e o desconto no preço (inc. II).
3.3 A vaga não existe
11O fato constitutivo está provado. O laudo pericial concluiu que a garagem não comporta trinta veículos e que, mesmo remarcadas as vagas nas dimensões do Código Municipal de Obras, caberiam no máximo vinte e sete; e constatou que as vagas existentes estão numeradas para outras unidades, nenhuma para a da autora. O síndico, compromissado, confirmou que a garagem comporta vinte e cinco veículos com dificuldade; a vizinha, que a autora nunca pôde usá-la. A tese subsidiária do réu — trinta veículos com manobrista — cai diante da perícia e, de todo modo, não entrega o que a matrícula descreve: uma vaga que a unidade possa usar.
3.4 O dolo omissivo
12Os negócios jurídicos são anuláveis por dolo quando este é a sua causa (CC, arts. 145 e 171, II). Nos contratos bilaterais, o silêncio intencional de uma parte sobre fato que a outra ignorava é omissão dolosa, desde que se prove que sem ela o negócio não se teria celebrado (CC, art. 147). A anulação exige, portanto, que a omissão recaia sobre elemento essencial; o dolo acidental só obriga a perdas e danos (CC, art. 146).
13Os dois requisitos estão presentes. A omissão está provada: o síndico declarou que o réu não informou nenhum comprador do suposto erro cartorário, o que corrobora o depoimento da autora — no dia da escritura, o réu lhe apontou uma vaga ocupada por veículo de outro condômino e prometeu liberá-la na imissão na posse. Quem registra trinta vagas onde cabem vinte e cinco conhece a diferença, e os vinte anos de experiência que o réu invoca reforçam essa ciência, em vez de afastá-la. A essencialidade também está demonstrada: a autora tem veículo, a vaga constava da matrícula e o preço pago, segundo a autora e sem prova em contrário, correspondia a unidade com vaga na região.
14O réu não se desincumbiu do ônus do art. 373, II, do CPC. A afirmação de que avisou a autora do erro registral e de que concedeu desconto vem apenas do seu depoimento pessoal, isolado e contrariado pelas testemunhas, e é incoerente com a contestação: esta atribui o erro ao Registro de Imóveis de Aracaju; o depoimento, ao de Itabaiana. Nenhum documento indica preço abaixo do de mercado. Reconheço o dolo omissivo do réu e a anulabilidade da compra e venda.
3.5 Os efeitos da anulação
15Anulado o negócio, as partes se restituem ao estado em que antes dele se achavam (CC, art. 182): o réu devolve à autora o preço de R$ 400.000,00, pago em março de 2021, com correção monetária desde o desembolso (Súm. 43/STJ) e juros de mora desde a citação (CC, art. 405); a autora devolve ao réu a posse do apartamento, cancelando-se o registro da compra e venda. Não houve pedido de indenização pela fruição do imóvel nem de retenção por benfeitorias, e nada se decide a esse respeito (CPC, art. 141).
3.6 Os danos materiais
16Lida a inicial no seu conjunto (CPC, art. 322, § 2º), a autora formula dois pedidos indenizatórios: o dano material da central multimídia furtada do carro, de R$ 3.000,00, comprovado por nota fiscal, e o dano moral, que estima no mesmo valor. O dano material não procede. O prejuízo existe, mas falta o nexo causal: o Código Civil exige que o dano seja efeito direto e imediato da conduta (CC, art. 403), e o furto, obra de terceiro, é causa nova e autônoma. A falta da vaga apenas deixou o carro na via pública, como qualquer outro automóvel estacionado na rua; não produziu o furto.
17Também não há outro dano material a reparar: a restituição do preço recompõe o patrimônio da autora quanto ao negócio desfeito, e indenizar à parte o valor da vaga seria reparar duas vezes o mesmo prejuízo.
3.7 O dano moral
18O dano moral está configurado. Não se trata de simples inadimplemento: a autora foi levada a contratar por omissão dolosa e, por quase três anos até o ajuizamento, ficou privada do uso do bem que motivou a compra de sua moradia, obrigada a deixar o carro na rua, com a insegurança que daí decorre. A conduta dolosa do fornecedor, que frustra a confiança depositada numa contratação de alto valor, atinge a tranquilidade da consumidora além do aborrecimento cotidiano (CDC, art. 6º, VI).
19Na fixação, pesam a duração da privação, o dolo do réu e a sua condição de incorporador experiente, sem que a compensação enriqueça a vítima. Esses critérios justificariam até valor maior, mas a condenação não pode ultrapassar o pedido (CPC, art. 492): fixo a compensação em R$ 3.000,00.
4. A sucumbência
20A autora decaiu apenas do dano material de R$ 3.000,00, parcela mínima diante da anulação de negócio de R$ 400.000,00 e da compensação obtida; o réu responde por inteiro pelas despesas e pelos honorários (CPC, art. 86, parágrafo único). Ainda que a compensação moral ficasse abaixo do pedido, não haveria sucumbência recíproca (Súm. 326/STJ). Fixo os honorários em 10% do valor atualizado da condenação (CPC, art. 85, § 2º), consideradas a instrução com perícia e audiência e o trabalho desenvolvido.
Dispositivo
21Ante o exposto, rejeito as preliminares de incompetência relativa, ilegitimidade passiva e falta de interesse de agir e a prejudicial de prescrição e, com resolução do mérito (CPC, art. 487, I), julgo parcialmente procedentes os pedidos para:
22a) anular, por dolo, o contrato de compra e venda do apartamento da matrícula n. 123 do Ofício de Registro de Imóveis de Aracaju (SE), celebrado por escritura pública em abril de 2020, restituindo-se as partes ao estado anterior (CC, arts. 171, II, e 182);
23b) condenar o réu a restituir à autora R$ 400.000,00, com correção monetária desde março de 2021 e juros de mora desde a citação: até 29 de agosto de 2024, correção pelo índice da tabela do Tribunal e, a partir da citação, só a Selic, sem cumulação; desde 30 de agosto de 2024, correção pelo IPCA e juros pela taxa legal (CC, arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º);
24c) determinar que a autora restitua ao réu a posse do imóvel, livre de pessoas e coisas, em trinta dias contados do pagamento integral do valor do item «b»;
25d) condenar o réu ao pagamento de R$ 3.000,00 de compensação pelos danos morais, com correção monetária pelo IPCA desde esta data (Súm. 362/STJ) e juros de mora pela taxa legal desde a citação (CC, arts. 405 e 406, § 1º).
26Julgo improcedente o pedido de indenização pelo dano material da central multimídia.
27Condeno o réu a reembolsar as custas e as despesas antecipadas pela autora, inclusive os honorários periciais, e a pagar honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação (CPC, arts. 82, § 2º, 85, § 2º, e 86, parágrafo único).
28Transitada em julgado, expeça-se mandado ao Ofício de Registro de Imóveis de Aracaju para o cancelamento do registro da compra e venda na matrícula n. 123 (Lei 6.015/1973, art. 250, I).
