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Estudo de caso · sentença cível · TJSE 2025
Sentenciar, sem relatório, a ação de anulação de compra e venda de apartamento por omissão dolosa sobre vaga de garagem inexistente, cumulada com danos materiais e morais, enfrentando as preliminares, a prejudicial e o mérito.
Regina ajuizou ação anulatória de negócio jurídico, cumulado com pedido de indenização a título de danos morais e materiais, em face de João, no afã de obter a anulação da compra e venda do apartamento identificado pela matrícula nº 123 do Ofício de Registro de Imóveis de Aracaju (SE), a qual ocorreu em abril de 2020, conforme escritura pública lavrada naquele mês e registrada em março de 2021, data em que também ocorreu a imissão na posse, com o pagamento integral do preço, equivalente a R$ 400.000,00 em espécie. Segundo a petição inicial, a qual foi distribuída à 2ª Vara Cível da Comarca de Itabaiana (SE) em janeiro de 2024, que é a mesma do domicílio do réu, durante as tratativas prévias ao negócio, João omitiu dolosamente que a vaga de garagem indicada na matrícula do imóvel como pertencente ao apartamento não possui a existência física, razão pela qual Regina não usufruiu o direito ao uso da vaga desde a sua aquisição. A autora salientou que o direito ao uso da vaga foi fundamental para a aquisição do imóvel, pois ela possui um veículo automotor, que tem permanecido em via pública desde a compra do apartamento. Regina também informou que o automóvel teve seu vidro quebrado em outubro de 2023, enquanto estacionado na frente do edifício durante a noite, e houve o furto da central multimídia do automóvel, avaliada em R$ 3.000,00. Prosseguindo, Regina aduziu que João, enquanto incorporador responsável pela construção do edifício, que foi concluída em outubro de 2018, efetuou o registro de 30 vagas de garagem, sendo uma para cada unidade autônoma. Ocorre que, nas palavras da petição inicial, o estacionamento do prédio tem apenas 25 vagas, que já estavam ocupadas quando da aquisição do apartamento, o que a impede de estacionar seu carro no local. Por tal motivo, Regina pleiteou a anulação da compra e venda, com restituição das partes ao estado anterior, bem como indenização a título de danos morais no montante equivalente ao da central multimídia perdida com o furto. Pugnou também pela produção de prova oral, consistente em depoimento pessoal de João, e prova testemunhal. A petição inicial foi instruída com procuração, escritura de compra e venda, cópia da matrícula do imóvel, fotografias da garagem do edifício e do automóvel após o furto, boletim de ocorrência e nota fiscal de compra da central multimídia. João foi citado em junho de 2024 e, tempestivamente, ofertou contestação, alegando, preliminarmente, (i) a falta de interesse de agir, pois Regina não havia pleiteado o distrato de maneira consensual e prévia à propositura da ação, (ii) sua ilegitimidade passiva, pois não teria cometido nenhum ato ilícito indenizável, sendo responsabilidade do Registro de Imóveis qualquer irregularidade referente às vagas de garagem, e (iii) incompetência relativa do juízo, pois a demanda deveria ser distribuída a uma das varas cíveis da Comarca de Aracaju (SE), pois este é o foro de situação do bem, e a demanda versa sobre propriedade. Como prejudicial de mérito, João sustentou a ocorrência de prescrição da pretensão de Regina, que aduziu estar sujeita ao prazo trienal, nos termos do Art. 206, §3º, V, do Código Civil. Em relação ao mérito, o réu aduziu que as condições de aquisição do imóvel foram informadas a Regina, ocasião em que a autora teria tomado ciência de que o registro de mais vagas de garagem nas matrículas do que o espaço físico que o local de guarda de veículos comporta teria sido um erro do Registro de Imóveis de Aracaju quando do registro do memorial de incorporação, cuja correção estaria sendo tentada administrativamente por João. João argumentou também que, por atuar no mercado como incorporador, construindo edifícios e vendendo as respectivas unidades autônomas, não cometeria o ato que lhe foi imputado por Regina, já que possui mais de 20 anos de experiência na área. Subsidiariamente, João sustentou que a garagem comporta 30 veículos; todavia, seria necessária a contratação de manobrista para retirada dos automóveis estacionados se assim fosse preciso. Isso porque, segundo mencionou, 25 vagas seriam vagas livres, ao passo que 05 vagas seriam vagas cuja saída do veículo dependeria da remoção daquele estacionado à sua frente. Em seus pedidos, João pleiteou o acolhimento da preliminar aventada ou, de forma subsidiária, da prejudicial levantada. Quanto ao mérito, pleiteou a improcedência dos pedidos formulados por Regina. Após o protocolo da contestação, Regina foi intimada para se manifestar em réplica. A autora pediu a rejeição da preliminar, bem como da prejudicial ao mérito. Quanto ao mérito, reiterou os termos da petição inicial. Em sede de saneamento e organização do processo, o juízo fixou como pontos controvertidos: (i) o dolo na conduta de João; e (ii) a existência da vaga de garagem indicada no registro do imóvel de Regina. O magistrado também designou audiência de instrução e julgamento para coleta do depoimento pessoal das partes e da prova testemunhal. Outrossim, determinou a produção de prova pericial. O laudo pericial, da lavra do engenheiro civil Joel, indicou que a garagem não comporta 30 veículos, em razão da ausência de espaço físico. O perito salientou que o local pode guardar até 27 automóveis, desde que seja feita a remarcação das vagas para que tenham o tamanho mínimo exigido pelo Código Municipal de Obras. Apontou também que o veículo da autora estava estacionado em via pública, não havendo espaço disponível para seu abrigo dentro das dependências da garagem do edifício, visto que as vagas já existentes são demarcadas e numeradas em favor de cada apartamento, não contemplando a unidade da autora. Já em sede de audiência de instrução e julgamento, Regina, em seu depoimento pessoal, disse que o réu a levou até a garagem no dia da assinatura da escritura de compra e venda, apontando qual seria sua vaga, que já estava ocupada por outro veículo. Afirmou que, ao ser questionado sobre o referido veículo, João informou que pertencia a outro condômino e que seria retirado da vaga quando da imissão na posse, o que não ocorreu. Regina argumentou também que João nunca lhe informou acerca do erro registral alegadamente existente, bem como que o valor pago pelo apartamento corresponde a uma unidade imobiliária com vaga de garagem equivalente na região. Por sua vez, ao depor, João negou as afirmações de Regina. O demandado afirmou que a cientificou verbalmente sobre o erro do Registro de Imóveis de Itabaiana, bem como que concedeu desconto sobre o valor do imóvel, vendendo-o por preço equivalente a uma unidade sem vaga de garagem. Paulo, síndico do edifício e arrolado como testemunha por Regina, compromissado, afirmou que a garagem do empreendimento comporta 25 veículos com dificuldade, fato esse que somente foi descoberto quando da entrega das unidades aos adquirentes. A testemunha acrescentou que, para que 30 veículos sejam estacionados, seria necessária a contratação de manobristas, cujo custo seria economicamente inviável para os condôminos. Por fim, salientou que João não informou a nenhum dos compradores a respeito do suposto erro cartorário. A seu turno, Suzane, moradora do prédio e vizinha de Regina, informou que a autora nunca pôde utilizar a garagem, pois as 25 vagas de garagem já estavam em uso por moradores mais antigos quando da chegada de Regina ao prédio. A testemunha mencionou também que existe uma fila de espera por vagas de garagem, o que foi causado por João ao vender todos os imóveis com direito a vaga. Em seguida, as partes apresentaram alegações finais, e os autos foram conclusos ao juiz para a prolação da sentença. Com base exclusivamente nesses dados, elabore sentença com estrita observância do disposto no Art. 489, incisos II e III, do CPC de 2015 (o relatório é dispensado).
Enunciado da prova, como publicado no caderno; valor da questão: 10,0; limite de 300 linhas.
Sentenciar, sem relatório, a ação de anulação de compra e venda de apartamento por omissão dolosa sobre vaga de garagem inexistente, cumulada com danos materiais e morais, enfrentando as preliminares, a prejudicial e o mérito.
Espelho oficial: 15 itens, somando 10,00. A conduta esperada está parafraseada do espelho da prova.
| Item | Etapa | O que se pontua | Valor | Modelo |
|---|---|---|---|---|
| i01 | preliminares | Rejeitar a incompetência relativa: a anulação do negócio envolve direito pessoal, com foro no domicílio do réu, e não o da situação da coisa. | 0,50 | M8 |
| i02 | preliminares | Rejeitar a ilegitimidade passiva: pela teoria da asserção, as condições da ação se aferem da narrativa da inicial, que imputa condutas ao réu. | 0,50 | M9 |
| i03 | preliminares | Rejeitar a falta de interesse de agir: não se exige prévia tentativa de distrato ou conciliação, e o CPC não traz essa exigência. | 0,50 | M10 |
| i04 | prejudiciais | Rejeitar a prescrição: a anulação por dolo sujeita-se a decadência de 4 anos desde a celebração da compra e venda; a demora da citação imputável à Justiça não prejudica a autora. | 0,50 | M11 |
| i05 | mérito | Reconhecer relação de consumo: o incorporador é fornecedor e a adquirente, consumidora. | 0,50 | M12 |
| i06 | mérito | Assentar que se pede a anulação do negócio e que o dolo só a autoriza quando recai sobre elemento essencial. | 0,40 | M13 |
| i07 | mérito | Concluir pela existência de dolo omissivo do réu. | 0,40 | M14 |
| i08 | mérito | Examinar o ônus da prova da autora (fato constitutivo) e do réu (fatos impeditivos, modificativos ou extintivos). | 1,20 | M15 |
| i09 | mérito | Anulado o negócio, restituir as partes ao estado anterior: o réu devolve o preço pago e a autora devolve o apartamento. | 1,00 | M16 |
| i10 | mérito | Analisar os pedidos de indenização por danos materiais e morais. | 1,50 | M17 |
| i11 | dispositivo | Julgar procedentes os pedidos. | 1,55 | M18 |
| i12 | dispositivo | Condenar o réu, sucumbente, a reembolsar as custas e a pagar honorários advocatícios. | 0,65 | M19 |
| i13 | dispositivo | Fixar os honorários só contra o réu: a autora sucumbiu minimamente, e o dano moral abaixo do pedido não gera sucumbência recíproca. | 0,65 | M20 |
| i14 | forma | Estrutura da sentença. | 0,15 | M21 |
| i15 | forma | Língua portuguesa: desconto de até 10% do valor total da prova. | — | M21 |
Os parágrafos-modelo são sugestões de redação para provas discursivas e sentenças, não fórmulas: mostram como o tópico estudado vira fundamentação na voz de quem julga. Use-os para treinar a estrutura (premissa, regra, aplicação ao caso, conclusão) e adapte a linguagem ao enunciado.
M8 · A competência: ação pessoal, foro do réu
Rejeito a preliminar de incompetência relativa. A autora pede a anulação de compra e venda por dolo, com restituição das partes ao estado anterior e indenização: a pretensão é de natureza pessoal, fundada em vício do negócio, e não se funda em direito real sobre o imóvel. Aplica-se a regra geral do foro do domicílio do réu (CPC, art. 46), e não o foro da situação da coisa, reservado às ações fundadas em direito real sobre imóveis (CPC, art. 47). O réu tem domicílio em Itabaiana, onde a ação foi proposta.
M9 · A legitimidade passiva pela teoria da asserção
Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. As condições da ação se aferem à luz das afirmações da petição inicial (teoria da asserção), e a autora imputa ao réu, vendedor e incorporador, a omissão dolosa sobre a inexistência física da vaga de garagem. Se o erro foi do Registro de Imóveis e se o réu o informou, são questões de mérito, que adiante se examinam.
M10 · O interesse de agir sem distrato prévio
Rejeito a preliminar de falta de interesse de agir. Nenhuma norma condiciona a ação anulatória a prévia tentativa de distrato ou de conciliação, e a exigência contrariaria a garantia de acesso à Justiça (CF, art. 5º, XXXV). A necessidade e a utilidade da via judicial estão demonstradas pela própria resistência do réu, manifestada na contestação.
M11 · Decadência, e não prescrição; a demora da citação
Rejeito a prejudicial. A pretensão de anular negócio por dolo não se sujeita à prescrição trienal da reparação civil (CC, art. 206, § 3º, V), mas ao prazo decadencial de quatro anos, contado do dia em que se realizou o negócio (CC, art. 178, II). A compra e venda foi celebrada em abril de 2020 e a ação foi proposta em janeiro de 2024, dentro do prazo, ainda que se contasse do registro, em março de 2021. A citação ocorrida em junho de 2024, por motivos inerentes ao mecanismo da Justiça, não prejudica a autora (Súmula 106 do STJ), e o efeito retroativo da citação à data da propositura alcança a decadência (CPC, art. 240, §§ 1º e 4º).
M12 · A relação de consumo
A relação é de consumo. O réu, incorporador que constrói edifícios e vende as unidades autônomas com habitualidade, é fornecedor (CDC, art. 3º), e a autora adquiriu o apartamento como destinatária final (CDC, art. 2º). Aplicam-se, além do Código Civil, as normas protetivas do consumidor, inclusive o dever de informação clara sobre as características do produto.
M13 · O pedido de anulação e a essencialidade do dolo
A autora pede a anulação do negócio, e não apenas indenização. O dolo só autoriza a anulação quando é a causa do negócio, recaindo sobre elemento essencial (CC, art. 145); o dolo acidental, sem o qual o negócio se faria por outro modo, só obriga às perdas e danos (CC, art. 146). A vaga de garagem era determinante: a autora tem veículo, que passou a ficar na via pública, e o preço pago corresponde ao de unidade com vaga na região.
M14 · O dolo omissivo do incorporador
Nos negócios bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes sobre fato que a outra ignorava constitui omissão dolosa, provado que sem ela o negócio não se teria celebrado (CC, art. 147). O réu registrou trinta vagas onde só cabem vinte e cinco; segundo a autora, levou-a à garagem e lhe indicou uma vaga ocupada, dizendo que seria liberada na imissão na posse. O perito confirmou a falta de espaço, e o síndico declarou que o réu não informou nenhum comprador sobre o suposto erro registral. Está caracterizado o dolo omissivo essencial.
M15 · O ônus da prova de cada parte
Cabia à autora provar o fato constitutivo do seu direito, e ao réu, os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que alegou (CPC, art. 373, I e II). A autora provou a inexistência física da vaga, pela perícia e pelas testemunhas, e a omissão do réu, pelo depoimento do síndico. O réu alegou ter informado o erro registral e concedido desconto, fatos impeditivos que lhe cabia provar e não provou: nenhuma prova confirma qualquer dos dois, o síndico afirmou que nenhum comprador foi informado e a autora afirmou que o preço corresponde ao de unidade com vaga.
M16 · A restituição das partes ao estado anterior
Anulado o negócio, as partes voltam ao estado em que antes dele se achavam (CC, art. 182). O réu restitui à autora o preço pago, de R$ 400.000,00, com atualização monetária desde o desembolso, e a autora restitui ao réu o apartamento, cancelando-se o registro da compra e venda na matrícula. A restituição recíproca não depende de pedido de reconvenção, porque é efeito legal da anulação.
M17 · Os danos materiais e morais
Os danos materiais estão provados: a central multimídia, avaliada em R$ 3.000,00 pela nota fiscal, foi furtada do veículo que a autora deixava na via pública justamente por não ter a vaga que o réu lhe vendeu, o que estabelece o nexo causal (CC, arts. 186 e 402). O dano moral decorre da frustração da legítima expectativa criada pelo dolo e dos anos de privação do uso da vaga, com o veículo exposto, e excede o mero aborrecimento contratual; arbitro a indenização segundo a extensão do dano (CC, art. 944).
M18 · A procedência dos pedidos
Ante o exposto, rejeito as preliminares e a prejudicial e julgo procedentes os pedidos (CPC, art. 487, I), para anular a compra e venda do apartamento da matrícula nº 123 do Ofício de Registro de Imóveis de Aracaju, condenar o réu a restituir o preço, com atualização monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação, determinar a restituição do imóvel ao réu, com o cancelamento do registro, e condenar o réu a pagar os danos materiais de R$ 3.000,00 e a indenização por dano moral arbitrada.
M19 · As custas e os honorários
Condeno o réu, vencido, a reembolsar as custas e despesas processuais antecipadas pela autora (CPC, art. 82, § 2º) e a pagar honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, segundo os critérios do art. 85, § 2º, do CPC.
M20 · Sucumbência mínima e dano moral abaixo do pedido
Os ônus da sucumbência recaem só sobre o réu. A autora decaiu de parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único), e a condenação por dano moral em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca (Súmula 326 do STJ).
M21 · A estrutura e a forma da sentença
Sem relatório, dispensado pelo enunciado, a sentença abre pela fundamentação, que enfrenta, nesta ordem, as preliminares, a prejudicial e o mérito, com um parágrafo por questão e o dispositivo legal de cada conclusão, e analisa as provas produzidas (CPC, art. 489, II). Fecha com o dispositivo, que resolve cada pedido de forma precisa e define as verbas de sucumbência (CPC, art. 489, III), em linguagem técnica e correta.
Os tópicos de Defeitos e invalidade do negócio jurídico que esta questão exige: