Compromisso de compra e venda e direito do promitente comprador · Sentença cível do TJRJ 51º (Vunesp, 2026)

Em 23 de agosto de 2020, Caio propôs em face de construtora Meu Lar – 1ª Ré e construtora Casa Nova – 2ª Ré uma ação de adjudicação compulsória. Na inicial, Caio alegou que celebrou com a 1ª Ré contrato de promessa de compra e venda, em 10 de junho de 1981, em caráter irrevogável e irretratável, tendo como objeto o apartamento 301 do edifício a ser construído na Rua das Flores, nº 10, correspondendo a unidade a 0,127% do terreno do empreendimento. Salientou que o prazo para construção era de 40 meses, tendo, portanto, findado em 10 de outubro de 1985. Sublinhou que a escritura de promessa de compra e venda foi registrada em cartório, no próprio dia 10 de junho de 1981. Esclareceu que jamais foi intimado ou notificado acerca de eventual desistência da incorporação pela 1ª Ré, nem da venda do terreno. Apontou, assim, o inadimplemento contratual por parte da 1ª Ré, que jamais lhe outorgou a escritura definitiva de compra e venda. Ademais, grifou que, considerando o lapso temporal decorrido, sabe que o empreendimento acabou sendo construído e entregue pela 2ª Ré, a qual, então, seria solidária. Diante de tais elementos, requereu a adjudicação compulsória do imóvel. Alternativamente, pediu a adjudicação da fração do terreno a ela correspondente ou a conversão da obrigação em perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença. A parte autora fixou como valor da causa o valor integral atualizado do contrato de promessa de compra e venda, R$ 100.000,00. Por fim, a parte autora requereu a gratuidade de justiça, alegando ter 60 anos de idade e renda líquida de 10 salários-mínimos. Em sua contestação, a 1ª Ré alegou, preliminarmente, falta de interesse de agir da parte autora, já que a adjudicação poderia ter sido requerida em cartório extrajudicial, sem necessidade de propositura de ação perante o Poder Judiciário. Outrossim, afirmou que, em decorrência da cassação da sua licença para construção, o empreendimento não foi por ela edificado, razão pela qual vendeu o terreno à incorporadora Minha Vida. Também argumentou que a adjudicação compulsória é impossível, pois no terreno há empreendimento levantado pela 2ª Ré, o qual já teve todas as suas unidades alienadas a terceiros, há mais de 10 anos. Quanto à pretensão de conversão da obrigação em perdas e danos, destacou que já foi alcançada pela prescrição. A 1ª Ré também denunciou à lide a incorporadora Minha Vida, a quem vendeu o terreno, e posteriormente o revendeu à 2ª Ré. A 1ª Ré argumentou que o valor da causa correto seria o valor comercial real atual da unidade, estipulado em RS 60.000,00, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa. A 1ª Ré destacou que a gratuidade de justiça deve ser calculada pela remuneração bruta, razão pela qual a parte autora não faz jus ao benefício. Por fim, pede que, em caso de procedência, os honorários sejam fixados por equidade, já que a ação não teria proveito econômico, mas meramente registral. A 2ª Ré, por sua vez, alegou sua ilegitimidade passiva, uma vez que não celebrou qualquer contrato com a parte autora, tampouco com a 1ª Ré, pois adquiriu o terreno livre e diretamente da incorporadora Minha Vida. Intimadas, as partes se manifestaram em provas. A parte autora pediu o julgamento antecipado do processo. Já a 1ª ré juntou o documento de cassação da licença para construir, requerendo a produção de prova pericial, a fim de aferir a situação atual do imóvel, inclusive o seu valor real de mercado. A 2ª Ré juntou o contrato de compra e venda do terreno com a incorporadora Minha Vida, bem como fotos atuais do empreendimento totalmente pronto. Seja você o juiz e decida a lide. Aborde, fundamentadamente, todas as questões acima, bem como a competência adequada para a propositura da ação de adjudicação compulsória, conforme a jurisprudência do STJ.