Propriedade e usucapião

O que é a propriedade: o conceito analítico

Afinal, o Código define a propriedade? Não: o art. 1.228 descreve os poderes do dono, e por isso se fala em conceito analítico. São quatro: usar (servir-se da coisa sem lhe alterar a substância), gozar (perceber os frutos), dispor (alienar, gravar, consumir) e reivindicar (reaver a coisa de quem a possua ou detenha sem causa jurídica). Gonçalves define o direito como o poder de usar, gozar e dispor de um bem, dentro dos limites da lei, e de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha¹. Exemplo: o dono de um apartamento mora nele (usa), aluga a garagem (goza), hipoteca a unidade (dispõe) e move a reivindicatória contra o invasor.

Reunidos os quatro poderes numa só pessoa, a propriedade é plena; destacado algum deles, como no usufruto, ela é limitada, e o art. 1.231 presume a plenitude até prova em contrário. Stolze e Pamplona acrescentam os caracteres: complexa, absoluta no sentido da oponibilidade a todos, perpétua (não se perde pelo não uso), exclusiva e elástica, porque os poderes se destacam e voltam sem que o direito morra². Exemplo: extinto o usufruto, o nu-proprietário recupera o uso e a fruição.

Os aspectos interno e externo

A banca da oral já pediu a distinção. Paulo Lôbo, citado por Stolze e Pamplona, expõe a concepção, que credita a Aronne, de um elemento interno, o domínio, feito dos poderes de usar, gozar e dispor, e um elemento externo, o regime de titularidade: os deveres do sujeito passivo universal de respeitar o direito e os deveres funcionais do titular perante a sociedade³. Em outras palavras, o interno é a relação do dono com a coisa; o externo, a relação com os outros, onde estão a oponibilidade e a função social. Stolze e Pamplona distinguem ainda propriedade, mais ampla, e domínio, restrito às coisas corpóreas.

O mesmo comentário critica a redação do caput, que só enumera faculdades: teria sido melhor anunciar desde logo os deveres do proprietário, para afastar a ideia oitocentista de direito absoluto, e lembra que a Constituição protege toda posição patrimonial, daí se falar em «propriedades»⁴. A faculdade de reivindicar, ali, é a de excluir a ingerência alheia sem causa jurídica: posse injusta, para a reivindicatória, é a que não tem título, ainda que não seja violenta, clandestina ou precária; por isso não se reivindica do locatário em plena locação⁵.

A extensão segue o mesmo critério de utilidade. O art. 1.229 estende a propriedade do solo ao espaço aéreo e ao subsolo até onde forem úteis ao dono, que não pode impedir atividades a altura ou profundidade em que não tenha interesse legítimo; Gonçalves dá o exemplo do metrô sob a cidade e dos cabos do bondinho do Pão de Açúcar⁶.

A função social: onde está o fundamento

A função social existe? A pergunta foi feita na oral, e a resposta é sim, com endereço certo. A Constituição garante a propriedade e manda que ela atenda à sua função social (art. 5º, XXII e XXIII), põe a função social entre os princípios da ordem econômica (art. 170, III) e a concretiza para a cidade e para o campo (art. 182, § 2º; art. 186). O Código a traduz no § 1º do art. 1.228: exercer o direito em consonância com as finalidades econômicas e sociais, preservado o ambiente. A matriz doutrinária, lembram Gonçalves e Stolze e Pamplona, é Léon Duguit⁷⁸.

Qual a natureza da função social: limite externo ou elemento interno do direito? O comentário coordenado por Peluso fica com a segunda leitura: a função social é um poder-dever de dar à coisa um destino de interesse coletivo, integra a estrutura do direito, e os limites legais deixam de ser restritivos para serem conformativos; com Perlingieri, ela é a própria razão pela qual a propriedade é atribuída ao titular⁹. Stolze e Pamplona, com Tepedino e Schreiber, chegam à mesma conclusão: a Constituição não garante a propriedade em abstrato, só a que cumpre a função social, e o controle se faz em concreto pelo juiz¹⁰.

A função ambiental

O § 1º do art. 1.228 nomeia a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, mas o comentário coordenado por Peluso adverte que a lista não esgota a função social, que alcança todos os interesses que a Constituição protege¹¹. Na jurisprudência, a face ambiental aparece em duas súmulas da Primeira Seção do STJ, sempre combinadas: a obrigação ambiental acompanha o imóvel e não se convalida pelo tempo de ocupação.

A obrigação propter rem é a que nasce da titularidade da coisa e a acompanha. Por isso a Súmula 623 do STJ (STJ, Súmula 623^○) permite cobrar a recomposição da área degradada do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores ou de ambos, à escolha do credor. Exemplo: quem compra a fazenda com a reserva legal desmatada responde pela recuperação, ainda que o corte seja do antigo dono, e pode voltar-se contra ele.

A Súmula 613 do STJ (STJ, Súmula 613^○) fecha a outra porta: a teoria do fato consumado, que preserva situações consolidadas pelo tempo, não se aplica em matéria ambiental. Exemplo: a casa de veraneio erguida há vinte anos em área de preservação permanente não ganha direito de ficar só porque a ocupação é antiga. A Terceira Turma do STJ, em julgado que não é regra, levou a lógica à usucapião: ocupar área de preservação permanente não gera direito à aquisição originária.

A mesma Turma ligou a usucapião rural ao Cadastro Ambiental Rural: a sentença que declara a usucapião de imóvel rural sem matrícula só se registra depois do registro da reserva legal no CAR, em julgado que também não é regra. Exemplo: o possuidor que vence a ação ainda precisa cadastrar a reserva antes de abrir a matrícula.

Atos emulativos e abuso do direito

O § 2º do art. 1.228 proíbe os atos emulativos: os que não trazem ao dono comodidade ou utilidade e são animados pela intenção de prejudicar outrem. O comentário coordenado por Peluso vê no parágrafo a corrente subjetivista, que exige o ânimo de prejudicar, mas lido em conjunto com o art. 187, que adota a objetivista: basta o exercício que exceda manifestamente o fim econômico ou social¹². Stolze e Pamplona criticam a exigência da intenção e aplicam à propriedade o critério objetivo¹³. Exemplo: o muro alto, sem serventia, erguido só para tirar a vista do vizinho.

Aprofundamento O abuso do direito como ato ilícito (art. 187) está no capítulo 23. ir →

A desapropriação judicial (§§ 4º e 5º)

Os §§ 4º e 5º criaram uma figura sem paralelo: o proprietário perde o imóvel reivindicado quando ele for extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, que nela fizeram obras e serviços de interesse social e econômico relevante; o juiz fixa a justa indenização e, pago o preço, a sentença vale como título. Gonçalves vê ali a expressão da posse-trabalho¹⁴. Exemplo: o loteamento abandonado pelo dono, ocupado há seis anos por centenas de famílias que abriram ruas e construíram casas.

Qual a natureza jurídica? A doutrina diverge. Miguel Reale a chamou desapropriação judicial; o comentário coordenado por Peluso nega que seja desapropriação e a trata como alienação compulsória do proprietário sem posse aos possuidores sem propriedade, um direito potestativo destes¹⁵. Stolze e Pamplona expõem ainda a leitura de Fredie Didier e Teori Zavascki, para quem há um contradireito que converte a prestação de restituir em indenizar, e a de Eduardo Cambi, que vê uma usucapião coletiva; os autores falam em «usucapião onerosa»¹⁶. Não é usucapião, adverte o comentário: ninguém paga pelo que já é seu.

Quem paga a indenização? Para o comentário coordenado por Peluso, os próprios possuidores, como diz o Enunciado 84 das Jornadas; o Enunciado 308 põe o pagamento a cargo da Administração só quando os possuidores forem de baixa renda, no contexto de políticas públicas e com a intervenção dela no processo¹⁵. A Primeira Turma do STJ, em julgado que não é regra, condenou o Estado e o Município a indenizar, invocando o Enunciado 308. Stolze e Pamplona, por sua vez, temem que o dispositivo fique sem eficácia social, porque nem os entes nem os ocupantes pobres teriam como pagar¹⁷.

Os Enunciados transcritos no comentário coordenado por Peluso completam o regime: o instituto não se aplica às reivindicatórias do Poder Público (Enunciado 83), salvo sobre bens dominicais (Enunciado 304); alcança também o juízo possessório (Enunciado 310) e pode ser pedido em ação autônoma (Enunciado 496); a boa-fé ali exigida não é a do art. 1.201 (Enunciado 309); e a situação leva à improcedência da reivindicatória (Enunciado 306). O Enunciado 82 afirma a constitucionalidade, contra a crítica de Caio Mário¹⁵.

O caput do art. 10 tem a redação da Lei 13.465/2017. A redação original, lembrada aqui de memória e a conferir, exigia área urbana com mais de 250 m², ocupada por população de baixa renda para moradia, em que não fosse possível identificar o terreno de cada possuidor. A lei de 2017 retirou esses dois requisitos e passou a medir a área total do núcleo urbano informal dividida pelo número de possuidores. Exemplo: núcleo de 4.000 m² com vinte possuidores dá 200 m² por possuidor e cabe na coletiva, ainda que os lotes sejam identificáveis.

A descoberta

A Seção II do capítulo trata da descoberta, o achado de coisa perdida. Quem acha não adquire: deve restituí-la ao dono ou, sem encontrá-lo, entregá-la à autoridade (art. 1.233), e tem direito a recompensa não inferior a 5% do valor, o achádego, mais as despesas de conservação e transporte, se o dono não preferir abandonar a coisa (art. 1.234). Gonçalves observa que, por isso, a descoberta deixou de ser modo de aquisição¹⁸. Exemplo: quem devolve o relógio de R$ 2.000,00 achado na praça recebe ao menos R$ 100,00.

Aprofundamento A ocupação da coisa abandonada e os demais modos de adquirir a propriedade móvel estão no capítulo 29. ir →

Conceito e natureza: o modo originário

Usucapião é o modo originário de adquirir a propriedade e outros direitos reais pela posse prolongada, com os requisitos da lei. Stolze e Pamplona a tratam como prescrição aquisitiva, fundada na segurança jurídica e na função social, e por isso o art. 1.244 lhe aplica as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição¹⁹. Originário quer dizer que o usucapiente não adquire de alguém: não há relação entre o antigo e o novo titular, e o direito novo nasce sem os vícios nem os ônus do anterior (Gonçalves, com Adroaldo Furtado Fabrício)²⁰.

Daí efeitos práticos que a banca explora. Segundo o comentário coordenado por Peluso, não incide o imposto de transmissão no registro da sentença, embora se exija a prova da quitação do IPTU dos últimos cinco anos; o título entra no registro como exceção ao princípio da continuidade, inaugurando nova cadeia; e os direitos reais limitados que gravavam a coisa não passam ao usucapiente²¹. Exemplo: a usucapião sobre imóvel hipotecado pelo antigo dono extingue a hipoteca, como diz Gonçalves; o STJ, em julgado de Turma, decidiu o mesmo para a hipoteca judicial.

A sentença é declaratória: reconhece uma propriedade que já se consumou quando o prazo se completou (art. 1.241). Por isso a usucapião pode ser alegada em defesa, como diz a Súmula 237 do STF (STF, Súmula 237^○), mas a sentença que a acolhe como exceção não vai ao registro, porque não houve citação dos confinantes, dos terceiros por edital e das Fazendas; para registrar, é preciso a ação própria²²²³, salvo na especial urbana, em que a sentença que acolhe a defesa vale como título para o registro (Estatuto da Cidade, art. 13)²⁴.

O juiz também não a reconhece de ofício: a regra que manda pronunciar a prescrição de ofício vale só para a extintiva²⁵.

Os pressupostos: coisa hábil, posse e tempo

• Coisa hábil: bem no comércio e particular. Exemplo: não se usucape o ar, a água do mar ou o bem público.
• Posse ad usucapionem: com ânimo de dono, mansa e pacífica (sem oposição) e contínua. Exemplo: o comodatário, que reconhece o dono, não usucape.
• Tempo: o prazo de cada modalidade, contado por dias, excluído o primeiro e incluído o último. Exemplo: posse iniciada em 11/2/2003 consuma a extraordinária em 11/2/2018.
• Justo título e boa-fé: só na ordinária. Exemplo: a escritura de compra feita a quem não era dono.

Os três primeiros valem para todas as espécies; o justo título e a boa-fé, só para a ordinária (Gonçalves)²⁶. O exemplo do prazo é do comentário coordenado por Peluso, que conta pelo calendário gregoriano²¹.

Os bens públicos não se usucapem, seja qual for a categoria (art. 102; CF, art. 183, § 3º; art. 191, parágrafo único), orientação que vem da Súmula 340 do STF (STF, Súmula 340^○). A vedação não alcança, em regra, os bens de empresa pública e de sociedade de economia mista, salvo quando têm destinação pública (comentário coordenado por Peluso)²¹. Gonçalves registra a corrente minoritária que admite usucapir o dominical abandonado em nome da função social²⁷, e Stolze e Pamplona defendem, em visão acadêmica, a usucapião de terras devolutas sem destinação; mas o Supremo, em julgado de Turma que transcrevem, não distinguiu terra pública de devoluta²⁸.

E quando o imóvel não tem registro? A falta de matrícula não faz presumir que ele seja público: cabe ao Estado provar que é dono, como decidiu a Quarta Turma do STJ em julgado que não é regra, e como diz o comentário coordenado por Peluso²¹. Exemplo: o Município que alega terra devoluta precisa demonstrar a titularidade; a simples certidão negativa do registro não basta. Também se usucapem o domínio útil da enfiteuse, a servidão aparente, o usufruto e, segundo súmula do STJ que Gonçalves transcreve, o direito de uso de linha telefônica (STJ, Súmula 193^○)²⁹.

A usucapião extraordinária (art. 1.238)

Na extraordinária bastam a posse com ânimo de dono, sem interrupção nem oposição, e quinze anos. Justo título e boa-fé ficam fora da conta. O prazo cai para dez anos quando o possuidor fixa no imóvel a moradia habitual ou nele realiza obras ou serviços de caráter produtivo: é a posse-trabalho, que o legislador quis premiar³⁰. Exemplo: quem ocupa um terreno vazio e nele constrói a casa onde mora usucape em dez anos; quem só cerca o terreno, em quinze.

Pagar os tributos não basta para reduzir o prazo, observa Gonçalves, com a justificativa de Miguel Reale: a redução premia a moradia ou o investimento produtivo, não o mero lançamento fiscal³¹. Para o comentário coordenado por Peluso, moradia e obras são alternativas, não cumulativas, e a posse-trabalho admite a soma de posses, porque não é pessoal como a das especiais²¹. Stolze e Pamplona acrescentam que a moradia ou as obras não precisam cobrir os dez anos inteiros³².

Lei municipal pode impedir a usucapião de lote menor que o módulo urbano? Não. O STJ, em repetitivo, afirmou que preenchidos os requisitos do art. 1.238 a usucapião extraordinária não se nega porque o imóvel não atinge o módulo da lei municipal: não há, na disciplina da usucapião, regra de área mínima. O mesmo Tribunal, em repetitivo de alcance local, admitiu a usucapião de imóveis particulares do Setor Tradicional de Planaltina/DF ainda pendente a regularização urbanística. Exemplo: o lote de 90 m² num Município que exige 125 m².

O prazo reduzido da posse-trabalho também serve de medida fora da usucapião. Em repetitivo da Primeira Seção, o STJ fixou em dez anos, pelo parágrafo único do art. 1.238, a prescrição da ação de desapropriação indireta quando o Poder Público fez obras no imóvel ou lhe deu destinação de utilidade pública ou interesse social. Exemplo: a União ocupa o terreno em 2008 e ergue nele um prédio público; a ação do dono prescreve em 2018.

A usucapião ordinária (art. 1.242, caput)

A ordinária pede posse contínua e incontestada por dez anos, mais justo título e boa-fé: o prazo menor exige posse mais qualificada. Justo título é o ato que seria hábil a transferir o domínio se não tivesse um vício, como a venda a non domino ou por menor não assistido; ele gera no adquirente a crença de ser dono, a opinio domini, que não se confunde com o animus domini, a vontade de possuir como dono, exigida em toda usucapião³³. Exemplo: Ana compra por escritura de quem se dizia herdeiro único e não era.

A boa-fé é a ignorância do vício e se presume de quem tem justo título (art. 1.201, parágrafo único); deve existir no início e durar todo o prazo, e quem descobre o vício só usucape pela extraordinária (Gonçalves, com Washington de Barros Monteiro)³⁴. Título nulo, como a escritura sem a assinatura do vendedor, não é justo título; o anulável, sim, porque produz efeitos até ser anulado³⁵.

A promessa de compra e venda como justo título

O título precisa estar registrado? A controvérsia era antiga, e a resposta hoje é não. Caio Mário, Benedito Silvério Ribeiro e Moraes Salles, citados por Gonçalves, mostram que exigir registro praticamente aboliria a usucapião ordinária, porque quem tem título registrado e válido já é dono; vale o título hábil em tese ³⁶. O Enunciado 86 das Jornadas, transcrito no comentário coordenado por Peluso, diz o mesmo: justo título é todo ato hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente do registro³⁷.

Para o comentário coordenado por Peluso, a promessa vale como justo título, por instrumento público ou particular, registrada ou não, desde que o preço esteja pago, e o prazo então conta da imissão na posse³⁷. Gonçalves transcreve julgado do STJ no mesmo sentido: a promessa que gera direito à adjudicação gera direito à usucapião ordinária³⁵. A Terceira Turma foi além, em 2026, em julgado que não é regra: até o recibo de compra e venda basta como justo título.

Soma de posses e causas que impedem o prazo

O art. 1.243 permite somar à própria posse a dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé. São duas figuras. Na successio possessionis, o herdeiro continua a posse do falecido por força de lei, com as virtudes e os vícios; na accessio possessionis, o sucessor singular, como o comprador, escolhe somar ou recomeçar (art. 1.207)³⁸. O comentário coordenado por Peluso exige homogeneidade: não se soma a posse do locatário anterior, que não tinha ânimo de dono; e a cessão da posse dispensa escritura³⁹.

Pelo art. 1.244, não corre a usucapião entre cônjuges na constância da sociedade conjugal (art. 197, I), entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar, nem contra os absolutamente incapazes. A Terceira Turma do STJ, em julgados que não são regra, afastou o impedimento na separação de fato prolongada e admitiu que o ex-cônjuge, com a partilha pendente, usucapa como condômino que possui com exclusividade. Exemplo: separados de fato há muitos anos, a ex-mulher que ficou com a posse exclusiva do imóvel comum, sem oposição do ex-marido, pode usucapir pela extraordinária.

Interversão: quando o possuidor direto passa a possuir como dono

Locatário, comodatário e promitente comprador inadimplente não usucapem: reconhecem o direito de outrem e se obrigam a devolver. A posse só vira ad usucapionem com a interversão do título, por ato exterior e inequívoco de oposição ao dono. Gonçalves, com Lenine Nequete, adverte que a simples falta de pagamento dos aluguéis não basta; é preciso que o dono possa concluir claramente a intenção de inverter o título⁴⁰. O comentário coordenado por Peluso acrescenta: invertida a posse, ela continua injusta, mas a inércia do dono faz correr o prazo²¹.

Aprofundamento A interversão do título e a presunção do art. 1.203 estão no capítulo 27. ir →

O arrendatário é possuidor direto em nome do arrendador, e por isso, enquanto o contrato vale, não usucape. A Quarta Turma do STJ admitiu a virada quando a dívida prescreve: o credor inerte já não pode cobrar nem retomar, e a posse passa a correr como de dono. No TJES (2023, FGV), João arrendou um carro em 2006, pagou uma parcela e sumiu; em 2015 vendeu a posse a Maria, que em 2021 pediu a usucapião. Prescritas as parcelas, Maria soma a posse de João e completa a extraordinária de móveis, de cinco anos (CC, art. 1.261). O julgado é de Turma, mas foi o cobrado.

A oposição e o prazo completado no curso da ação

Posse sem oposição é a não contestada por quem tem interesse, em regra o dono. Gonçalves e o comentário coordenado por Peluso exigem oposição séria e procedente: a ação possessória ou reivindicatória só quebra a pacificidade se o autor vencer, e a citação em ação julgada improcedente não interrompe o prazo⁴¹²¹. Exemplo: o dono que move reintegração e perde não interrompeu a usucapião do ocupante.

E se o prazo só se completa depois de ajuizada a ação de usucapião? A Terceira Turma do STJ, em julgado que não é regra, admitiu o cômputo: o fato constitutivo superveniente entra na sentença (CPC, art. 493), e a contestação não exprime resistência à posse, só discordância com o pedido. É também o Enunciado 497 das Jornadas, transcrito no comentário coordenado por Peluso, que ressalva a má-fé processual do autor.

O direito intertemporal dos prazos

O Código de 2002 reduziu os prazos: a extraordinária era de vinte anos e a ordinária de dez entre presentes e quinze entre ausentes³⁸³⁷. O art. 2.028 mantém o prazo antigo se, em janeiro de 2003, já corria mais da metade dele; e o art. 2.029 acrescentou dois anos aos prazos reduzidos da posse-trabalho nos dois primeiros anos de vigência, para não surpreender o dono. Exemplo: posse de 1996 sem moradia nem obras; em 2003 corriam cerca de sete anos dos vinte, menos da metade.

A matriz constitucional e os três diplomas

A usucapião especial urbana, ou pró-moradia, nasceu com a Constituição de 1988 (art. 183) e está repetida em dois outros textos: o art. 1.240 do Código, que reproduz o caput e os §§ 1º e 2º, e o art. 9º do Estatuto da Cidade, que fala em «área ou edificação urbana» e traz, no § 3º, a regra do herdeiro. Por ser instituto novo, o quinquênio só começou a correr em 5/10/1988, e os primeiros pedidos couberam a partir de 1993 (Gonçalves)⁴². Exemplo: posse iniciada em 1985 não somava os anos anteriores à Constituição.

Os requisitos da especial urbana

• Área urbana de até 250 m², pelo critério da localização. Exemplo: casa em lote de 200 m² dentro do perímetro urbano.
• Cinco anos de posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono. Exemplo: posse desde março de 2021 completa o prazo em março de 2026.
• Moradia do possuidor ou de sua família. Exemplo: o terreno vazio, sem casa, não serve (Gonçalves).
• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, durante o quinquênio. Exemplo: quem herdou um sítio no meio do prazo perde o direito.
• Uma só vez para o mesmo possuidor. Exemplo: quem já usucapiu uma casa por esta via não repete o pedido para outra.
• Pessoa natural: a pessoa jurídica não tem moradia nem família.

Justo título e boa-fé não se exigem, como na rural (Gonçalves)⁴². O requisito de não ser proprietário vale só durante o quinquênio: é irrelevante ter sido dono antes ou passar a sê-lo depois de consumado o prazo, porque a sentença apenas declara (comentário coordenado por Peluso)⁴³. E a Terceira Turma do STJ, em julgado que não é regra, decidiu que ser dono de metade do próprio imóvel usucapiendo não é ser dono de «outro imóvel». Exemplo: os irmãos que herdaram metade da casa onde moram podem usucapir a outra metade.

O pedido não se renova: o § 2º do art. 1.240 e o § 2º do art. 183 proíbem reconhecer o direito ao mesmo possuidor mais de uma vez. O comentário coordenado por Peluso limita a restrição à especial urbana: quem já a usou pode, depois, usucapir outro imóvel pela ordinária, pela extraordinária ou pela especial rural, desde que não seja dono durante o novo prazo⁴⁴. Exemplo: quem obteve a casa urbana em 2015 e a vendeu pode, em 2025, usucapir um sítio pela especial rural.

O Estatuto traz regras de processo para a especial urbana. Na pendência da ação, ficam sobrestadas as outras ações petitórias ou possessórias sobre o imóvel (art. 11); a associação de moradores pode agir como substituta processual, e a intervenção do Ministério Público é obrigatória (art. 12); a usucapião alegada em defesa gera sentença que vale como título para o registro (art. 13). O art. 14 manda observar o rito sumário, que o CPC de 2015 não conhece: quando a lei remete a ele, segue-se o procedimento comum (CPC, art. 1.049, parágrafo único). Nas demais usucapiões, o Ministério Público só intervém nas hipóteses do art. 178 do CPC.

Que área se mede: terreno, construção, apartamento

O limite de 250 m² recai sobre o quê? Para Gonçalves, o teto vale para o terreno e para a construção, e nenhum dos dois pode ultrapassá-lo, sem somar um ao outro⁴²; Stolze e Pamplona, com Moraes Salles, defendem a mesma leitura restritiva⁴⁵. O comentário coordenado por Peluso mede só a superfície do terreno e admite construção maior, em mais de um pavimento⁴⁴. Em todos, o possuidor de área maior não pode recortar 250 m² para usar a especial (Enunciado 313), porque surpreenderia o dono que contava com o prazo maior.

E o apartamento? A unidade autônoma é «área urbana» para o art. 1.240 (Enunciado 85, transcrito por Stolze e Pamplona e pelo comentário coordenado por Peluso), e a usucapião recai sobre ela com a fração ideal correspondente. A dúvida é se a fração ideal das áreas comuns entra na conta dos 250 m². O Enunciado 314 diz que não.

Gonçalves, citando Benedito Silvério Ribeiro, manda considerar a área da unidade, por ser mínima a fração do solo, mas acrescenta que a área deveria ser «a total, não a útil», sem dizer se a fração das partes comuns entra⁴⁶; por isso o capítulo não o soma a nenhuma das correntes. Exemplo: pelo Enunciado 314, a unidade de 240 m² privativos com 20 m² de fração comum cabe no limite.

O uso misto impede? Não. O art. 1.240 exige a moradia, não a destinação exclusivamente residencial. Gonçalves admite o pequeno comércio junto da moradia, como a oficina de pequenos consertos ou o bar⁴⁷, e a Terceira Turma do STJ, em julgado que não é regra, reconheceu a usucapião sobre a totalidade da área quando parte do imóvel servia ao comércio. Exemplo: a costureira que mora nos fundos e atende clientes na sala da frente.

E o lote menor que o mínimo da lei municipal? A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e não se nega por causa do módulo fixado no plano diretor: é a tese do Supremo em repercussão geral, que o STJ estendeu à extraordinária no Tema 985. Exemplo: o lote de 80 m² num Município que exige 125 m² para parcelamento.

A soma de posses: vedada, salvo para o herdeiro que mora no imóvel

A especial urbana admite a accessio possessionis? Não. Os requisitos são pessoais: a moradia e o não ser dono são do próprio possuidor, e o tempo de moradia alheia não lhe aproveita. O comentário coordenado por Peluso lê o «artigos antecedentes» do art. 1.243 como referência só à ordinária e à extraordinária, com o Enunciado 317³⁹. A única porta é o § 3º do art. 9º do Estatuto: o herdeiro legítimo que já morava no imóvel quando o antecessor morreu continua a posse deste de pleno direito.

Gonçalves lê o § 3º de modo estreito: ficam de fora o herdeiro testamentário, o sucessor a título singular e o herdeiro que não morava no local⁴⁸. A Quarta Turma do STJ, em julgado que não é regra, negou aproveitar a posse de terceiros para completar o quinquênio. Exemplo: o comprador dos «direitos possessórios», que entrou há três anos, não soma os três anos do vendedor, ainda que este também morasse ali.

A VUNESP (TJRJ 2023) cobrou o § 3º como a única porta da soma na especial urbana individual: o herdeiro legítimo continua a posse do antecessor se já morava no imóvel na abertura da sucessão. As erradas trocaram a coletiva, que admite a soma de posses contínuas (art. 10, § 1º), o prazo da coletiva, que é de cinco anos, e não de dez (art. 10), o da individual, também de cinco (art. 9º), e o título ao casal, que se confere ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil (art. 9º, § 1º).

A especial rural (pro labore)

A usucapião pro labore (CF, art. 191; CC, art. 1.239) fixa o homem no campo: quem não é dono de imóvel rural ou urbano e possui como seu, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área em zona rural de até 50 hectares, tornada produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquire-a. Stolze e Pamplona notam que o Código reproduz o comando constitucional⁴⁹. Exemplo: o agricultor que mora há cinco anos numa gleba de 40 hectares e planta hortaliças com a família.

As diferenças com a urbana caem na oral. A rural pode ser pedida mais de uma vez, porque o legislador não lhe estendeu a restrição, e o interesse social está também em tornar novas glebas produtivas (comentário coordenado por Peluso)⁴³. Admite área menor que o módulo rural (Enunciado 594), mas não o recorte de gleba maior. A Lei 6.969/1981 limitava a área a 25 hectares e admitia terras devolutas, o que o parágrafo único do art. 191 proibiu⁵⁰. E a soma de posses é rejeitada até para o familiar que compra e passa a trabalhar a terra⁵¹.

A usucapião familiar (art. 1.240-A)

A Lei 12.424/2011 criou a usucapião familiar, também dita por abandono do lar: quem exerce por dois anos, sem interrupção nem oposição, posse direta e exclusiva sobre imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade divide com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usando-o para morar, adquire o domínio integral, se não for dono de outro imóvel. Gonçalves a trata como subespécie da especial urbana, com três traços próprios: copropriedade, abandono e prazo curtíssimo⁵². Exemplo: o casal compra o apartamento; o marido sai de casa e some; dois anos depois, a mulher que ficou pede a metade dele.

• Termo inicial: a vigência da Lei 12.424/2011, em junho de 2011, não antes (Enunciado 498); Gonçalves e o comentário coordenado por Peluso dão 16/6/2011, data a conferir no Planalto, porque a lei não está na base.
• «Ex-cônjuge»: basta a separação de fato, sem divórcio (Enunciado 501); o comentário coordenado por Peluso propõe contar da separação de fato.
• Família: todas as entidades familiares, inclusive homoafetivas (Enunciado 500).
• Abandono: voluntário, imotivado e definitivo; não o configura a saída imposta por medida protetiva nem a combinada entre o casal.
• Imóvel: comum do casal, ainda sem partilha; o imóvel próprio do que saiu fica de fora (comentário coordenado por Peluso).

A crítica principal é que a figura ressuscita a culpa pelo fim da relação, quando o divórcio já dispensa causa. A resposta de Stolze e Pamplona, com Fachin, é ler o abandono como saída voluntária e unilateral, sem investigar a culpa⁵³. O comentário coordenado por Peluso, que também lamenta o retorno da culpa, nega a inconstitucionalidade: a função da norma é regularizar a moradia de quem ficou, sobretudo no imóvel popular financiado em que um dos dois desaparece⁵⁴.

E a violência doméstica? Se a saída foi determinada judicialmente, por medida protetiva da Lei Maria da Penha, não há abandono voluntário (Gonçalves; Stolze e Pamplona)⁵²⁵⁵; e o comentário coordenado por Peluso trata como abandono motivado, incompatível com a usucapião, o da mulher que sai ameaçada ou agredida⁵⁴. A lei não escolhe o sexo do beneficiário: pede quem ficou, homem ou mulher, contra quem abandonou. Exemplo: o marido afastado do lar por medida protetiva não perde a metade por ter saído.

Os outros limites também valem. A Quarta Turma do STJ, em julgado de 2026 que não é regra, negou a familiar quando o imóvel tem mais de 250 m², ainda que se peça só uma fração até esse limite. E não há posse com ânimo de dono quando o casal combinou que um deles ficaria no imóvel: para o comentário coordenado por Peluso, isso é comodato, e situações dúbias não geram usucapião⁵⁴.

A Consulplan (TJMG 2026, gabarito ainda preliminar) juntou numa só questão as quatro letras do Código: a rural de até cinquenta hectares em cinco anos (art. 1.239), a urbana de até 250 m² em cinco anos (art. 1.240), a familiar em dois anos (art. 1.240-A) e a ordinária de dez anos, reduzida a cinco na tabular (art. 1.242, parágrafo único). Todas estavam certas; o candidato tinha de resistir à tentação de achar um número trocado.

A herança vacante e o bem que se torna público

A proibição de usucapir imóvel público alcança o bem que passa ao Município como herança vacante? Só depois que ele passa. O Estado não tem saisine: a herança jacente só se incorpora ao patrimônio público com a sentença de vacância e, pelo art. 1.822, decorridos cinco anos da abertura da sucessão; até lá o bem pode ser possuído ad usucapionem (comentário coordenado por Peluso, que registra também precedente do STF pela retroação ao quinto ano)²¹. Gonçalves transcreve julgado do STJ: consumado o prazo antes da vacância, o bem não era público⁵⁶.

Aprofundamento A herança jacente e a declaração de vacância estão no capítulo 42. ir →

A usucapião tabular (art. 1.242, parágrafo único)

O parágrafo único do art. 1.242 reduz a ordinária a cinco anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente, com base no registro, depois cancelado, e o possuidor nele mora ou fez investimentos de interesse social e econômico. A doutrina a chama tabular ou «de livro», porque nasce do registro; Stolze e Pamplona, com Tartuce, a situam dentro da ordinária, como exemplo prático de usucapião com justo título⁵⁷. Exemplo: Paula compra e registra um apartamento; anos depois o registro é cancelado porque o vendedor falsificara uma certidão.

• Aquisição onerosa: compra e venda, dação, arrematação; doação, herança e legado ficam de fora.
• Registro: o título superou a qualificação do registrador e ingressou no registro.
• Cancelamento: por vício do título (nulidade, anulabilidade e até inexistência) ou do próprio registro (Lei 6.015/1973, art. 214).
• Posse-trabalho: moradia ou investimento de interesse social e econômico, mantidos por todo o prazo.
• Cinco anos de posse contínua e incontestada, com boa-fé.

Os requisitos são do comentário coordenado por Peluso, que os declara cumulativos⁵⁸. O mesmo comentário acrescenta que também vale o título viciado cujo registro ainda não foi cancelado: a usucapião serve, então, para sanar a aquisição derivada defeituosa, e pode ser oposta como exceção na própria ação que pede a anulação ou a nulidade do negócio⁵⁸. O Enunciado 569 completa: como matéria de defesa, a tabular dispensa a ação de usucapião, porque o usucapiente já é o titular no registro³⁷.

A matrícula bloqueada

O juiz que vê risco em novos registros pode bloquear a matrícula de ofício (art. 214, § 3º, da Lei 6.015/1973); bloqueada, o oficial não pratica ato algum sem autorização judicial (§ 4º). E o § 5º protege o usucapiente: a nulidade do registro não se decreta contra terceiro de boa-fé que já preencheu as condições de usucapião. O bloqueio equivale ao cancelamento? Stolze e Pamplona comentam julgado da Terceira Turma do STJ em que o bloqueio prolongado, por produzir efeitos equivalentes aos do cancelamento, não impediu o pedido de usucapião tabular, diante da inércia do credor por mais de dez anos⁵⁹.

Os autores ressalvam que o reconhecimento se deu em status assertionis, no exame da petição inicial, sem força vinculante, e que a tabular é só um exemplo de usucapião com justo título, alegável em defesa como qualquer outra (Súmula 237 do STF)⁵⁹⁶⁰. A banca do TJSE (2025) cobrou exatamente esse caso, com gabarito definitivo: cabe a tabular, e o prazo de cinco anos se computa durante o curso da demanda (CPC, art. 493).

Termo inicial, nulidade e o prazo no curso da ação

De quando se conta o quinquênio? Da posse amparada pelo registro do título, não da decisão que reconhece o vício. A Terceira Turma do STJ, em julgado que não é regra, afastou a actio nata subjetiva: a prescrição aquisitiva corre do exercício da posse ad usucapionem, não da ciência do dono sobre a violação do seu direito. Exemplo: o prazo de quem comprou e registrou em 2018 corre desde 2018, ainda que o verdadeiro dono só tenha sabido da venda em 2020.

A usucapião convalida o título nulo? Não: o negócio nulo não se confirma nem convalesce pelo tempo (art. 169). A usucapião não sana a nulidade; acrescenta um fato novo, a aquisição originária, que torna irrelevante o vício do título para quem a consumou. Resta saber se o título nulo serve de base à tabular, e aqui a doutrina diverge.

As duas leituras estão nas fontes: o comentário coordenado por Peluso lista a nulidade entre as causas de cancelamento⁵⁸; Gonçalves sustenta que, cancelado o título por nulidade do negócio, não há justo título, porque a eficácia do negócio repercute no registro⁶¹. Exemplo: a venda com assinatura falsa do vendedor, registrada e depois anulada.

A pandemia também mexeu no prazo: o art. 10 da Lei 14.010/2020 (RJET) suspendeu os prazos de aquisição por usucapião, de qualquer espécie, da entrada em vigor da lei, em junho de 2020, até 30/10/2020. É suspensão, não interrupção: o prazo voltou a correr de onde parou, e na conta se acrescentam os pouco menos de cinco meses parados. Exemplo: posse iniciada em 1º/3/2018 completaria cinco anos em 1º/3/2023; com a suspensão, o prazo se fecha antes de agosto de 2023.

Aprofundamento A suspensão dos prazos pelo RJET e as causas que impedem, suspendem e interrompem a prescrição estão no capítulo 8. ir →

A usucapião extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A)

O CPC de 2015 (art. 1.071) inseriu na Lei de Registros Públicos o art. 216-A: o pedido de usucapião processado diretamente no registro de imóveis da situação do bem, a requerimento do interessado representado por advogado, instruído com ata notarial do tempo de posse, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou outros documentos da posse, como o pagamento de impostos. Gonçalves o insere na desjudicialização, ao lado do inventário e do divórcio extrajudiciais⁶². Exemplo: o possuidor sem litígio com ninguém regulariza a casa sem processo judicial.

A via é facultativa: «sem prejuízo da via jurisdicional», diz o caput, e a rejeição do pedido não impede a ação (§ 9º). A Terceira Turma do STJ, em julgado que não é regra, decidiu que o interesse de agir na ação de usucapião não depende de prévio pedido no cartório. Para o comentário coordenado por Peluso, trata-se de procedimento administrativo, sem coisa julgada, aberto a todas as modalidades, e o registro pode ser revisto em juízo a qualquer tempo²².

A Lei 13.465/2017 também simplificou o condomínio edilício: se o imóvel usucapiendo é unidade autônoma, dispensa-se o consentimento dos titulares dos imóveis confinantes e basta notificar o síndico (§ 11); e o confinante que é condomínio se notifica na pessoa do síndico (§ 12). Na ação judicial, a regra paralela é a do CPC, art. 246, § 3º: os confinantes são citados pessoalmente, salvo quando a usucapião tiver por objeto unidade autônoma de condomínio, e então a citação deles é dispensada.

E se alguém impugna? A redação do § 10 dada pela Lei 14.382/2022 distingue: a impugnação justificada leva os autos ao juízo da comarca, e o requerente emenda a inicial para o procedimento comum; a injustificada não é admitida pelo registrador, cabendo ao interessado suscitar dúvida (art. 198 da Lei 6.015/1973). Antes de 2022, qualquer impugnação remetia os autos ao juiz, como mostra o texto original do art. 1.071 do CPC. Exemplo: a impugnação genérica, sem nenhum fundamento, já não trava o procedimento.