Usucapião especial urbana, rural e familiar · Discursiva do TJMS (2023), questão 3

M1 · Os três aspectos controvertidos (identificação)

O caso apresenta três aspectos controvertidos. O primeiro é a posse da ex-locatária: se e quando a permanência de Marisa no imóvel, sem pagar aluguel e assumindo os encargos do dono, converteu a posse direta em posse com ânimo de dono, e se o quinquênio pode completar-se no curso da ação contestada. O segundo é a área: se, no apartamento com 247 m² de área privativa, a fração ideal de 15 m² das áreas comuns entra no limite de 250 m² da usucapião especial urbana. O terceiro é a herança vacante: se a incorporação do bem ao Município, noticiada em 2021, torna-o público e insuscetível de usucapião.

M2 · Primeiro aspecto: interversão da posse e prazo completado no curso da ação

O locatário possui em nome próprio, mas reconhece o direito do locador e se obriga a devolver o bem; não tem ânimo de dono e não usucape. A posse só muda de caráter pela interversão do título, por atos exteriores e inequívocos de oposição ao dono (CC, art. 1.203; Enunciado 237). Gonçalves, com Lenine Nequete, adverte que a simples falta de pagamento não basta, e a lei do inquilinato presume prorrogada a locação do locatário que fica no imóvel sem oposição (Lei 8.245/1991, art. 46, § 1º). Aqui, porém, Marisa deixou de pagar e passou a arcar sozinha com tributos, condomínio e manutenção, que Luiz abandonou, e reformou o imóvel a seu gosto: conduta de dona, exteriorizada pelo custeio exclusivo dos encargos e pelas reformas, sem oposição de Luiz. Tenho por invertida a posse a partir do fim do contrato, em 2008. Ajuizada a ação em abril de 2012, não havia cinco anos; o quinquênio se completou no curso de 2013. A contestação de Luiz não é oposição à posse, só discordância com o pedido, e o juiz deve considerar o fato constitutivo superveniente (CPC, art. 493; Enunciado 497; STJ, REsp 1.361.226, Terceira Turma, que não é regra). Há quem sustente, como o comentário coordenado por Peluso, que a usucapião contestada antes de completado o prazo perde a pacificidade; afasto a ressalva, porque nenhuma medida de retomada foi tomada e Luiz nada fez para reaver o bem. Considero completo o prazo.

M3 · Segundo aspecto: área privativa e fração ideal

A unidade autônoma em condomínio edilício é «área urbana» para a usucapião especial (Enunciado 85; CF, art. 183; CC, art. 1.240). Discute-se se a fração ideal das áreas comuns entra no limite de 250 m². O comentário ao art. 1.240 coordenado por Peluso mede a área total, privativa mais fração, o que daria 262 m² e afastaria a modalidade; o Enunciado 314 das Jornadas manda não computar a fração correspondente à área comum. Adoto a segunda leitura: a fração das áreas comuns é inseparável da unidade e não amplia o espaço que a moradora ocupa. Com 247 m² privativos, o limite constitucional está respeitado.

M4 · Terceiro aspecto: herança vacante e bem público

Os imóveis públicos não se adquirem por usucapião (CF, art. 183, § 3º; CC, art. 102), mas o bem só se torna público quando passa ao Município. O Estado não é herdeiro nem tem saisine: a herança jacente só se incorpora ao patrimônio público com a declaração de vacância, decorridos cinco anos da abertura da sucessão (CC, art. 1.822). Até lá, o bem pode ser possuído ad usucapionem, como registram o comentário coordenado por Peluso, que transcreve o REsp 253.719/RJ do STJ (fora da base de julgados, a conferir), e Gonçalves: consumado o prazo antes da vacância, não se cogita de domínio público. Luiz morreu em agosto de 2013, e a usucapião se consumou no mesmo ano; a vacância, noticiada em 2021, é posterior e não alcança o que Marisa já adquiriu.

M5 · Conclusão

Assim, reconheço a interversão da posse de Marisa desde 2008, considero completado no curso da ação o quinquênio da usucapião especial urbana, meço a área pela parte privativa (247 m²) e afasto a alegação de bem público, porque a aquisição se consumou antes da vacância. Pressupostos os demais requisitos que o enunciado não discute, como a moradia e a falta de outro imóvel, o pedido procede, e a sentença servirá de título para o registro (CC, art. 1.241, parágrafo único).