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Direito Civil · Direito das Coisas
A propriedade em toda a sua extensão: aquisição e perda (imóvel e móvel), vizinhança, condomínio geral e edilício, propriedade resolúvel e fiduciária. Um ponto de fronteira, onde a banca cobra as exceções e a articulação entre institutos.
O ponto percorre a propriedade — direito real por excelência — do conceito à extinção. Primeiro, os atributos e a função social (arts. 1.228 e 1.231). Depois, os modos de aquisição: originários (usucapião, acessão, ocupação, tesouro) e derivados (registro, tradição). Cada espécie de usucapião tem requisitos e prazos próprios — daí ganharem tópico autônomo. Segue a perda (art. 1.275) e o bloco dos direitos de vizinhança, obrigações propter rem que limitam a propriedade. Fecha-se com as formas de copropriedade (condomínio geral, edilício, de lotes, multipropriedade) e as propriedades especiais (resolúvel e fiduciária). O eixo que costura tudo: a propriedade é elástica — pode ser distendida e contraída na formação de outros direitos reais sem perder a essência. Guarde o rol atualizado do art. 1.225: hoje são 14 direitos reais (a laje é o inciso XIII).
O centro do direito das coisas. A banca raramente cobra a definição — cobra os atributos destacáveis, a vedação ao ato emulativo e a tensão entre a propriedade e sua função social.
◉◉◉ A propriedade confere as faculdades de gozar, reaver, usar e dispor — acrônimo GRUD (art. 1.228). Usar é colocar a coisa em serviço; gozar/fruir é retirar os frutos; dispor é alienar, consumir ou transformar; reaver é buscar a coisa de quem injustamente a possua ou detenha. Reunidos os quatro de forma unitária, há propriedade plena (alodial); recaindo ônus (hipoteca, servidão, usufruto) ou condição/termo resolutivo, há propriedade limitada. É direito erga omnes, oponível a todos.
Desmembrada a propriedade, separam-se: a nua propriedade (mera titularidade, o domínio despido do uso e da fruição) e o domínio útil (os atributos de usar, gozar e dispor). Conforme os atributos que detém, o titular do domínio útil recebe nome próprio — superficiário, usufrutuário, usuário, habitante, promitente comprador. É a elasticidade da propriedade em ação: destacam-se poderes para formar direitos reais sobre coisa alheia sem destruir o direito-matriz.
O art. 1.228, § 2º proíbe os atos emulativos: aqueles que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e são animados pela intenção de prejudicar outrem. É concreção do abuso de direito (art. 187). A propriedade, ainda que "absoluta" na oponibilidade, não autoriza o exercício danoso e inútil.
A função social não é externa ao direito — é elemento interno de legitimação. O art. 1.228, § 1º exige exercício em consonância com as finalidades econômicas e sociais, preservando o meio ambiente e o patrimônio histórico-cultural. A propriedade que não cumpre função social perde a proteção plena do ordenamento. Sustente: o proprietário inerte cede diante de quem confere destinação útil ao bem — fundamento da usucapião e da desapropriação judicial. A CF a consagra como direito fundamental (art. 5º, XXII), sempre condicionada (art. 5º, XXIII).
Tradicionalmente a propriedade recaía só sobre bens corpóreos. A CF reconhece a propriedade incorpórea (art. 5º, XXVII a XXIX): direitos autorais, marcas, patentes e signos distintivos, cada qual com regime jurídico específico. Ponto de atenção para provas que "esticam" o conceito além do bem tangível.
Modo originário de aquisição pela posse prolongada e qualificada somada à inércia do titular. Originária porque não há transferência de domínio: nasce um direito novo, sem os vícios do título anterior. É a prescrição aquisitiva.
◉◉◉ A usucapião não transfere o domínio do antigo titular — faz nascer propriedade nova para o possuidor, livre dos gravames pessoais anteriores. Consequência prática decisiva: em ação reivindicatória, se o réu tem título registrado que decorre de usucapião, prevalece sobre o autor, ainda que este tenha registro posterior — a usucapião excepciona a continuidade registral (STJ, REsp 1.657.424/AM). Decretada a usucapião, extingue-se a hipoteca que gravava o bem (REsp 620.610/DF).
Dois elementos coexistem: posse qualificada (com animus domini) e decurso do prazo legal. A posse deve ser: com ânimo de dono (excluídas as posses precárias — locatário, comodatário); mansa e pacífica (sem contestação eficaz); contínua e ininterrupta; e justa (sem violência, clandestinidade ou precariedade — art. 1.200). Justo título e boa-fé são exigidos só em algumas espécies. O art. 1.244 estende ao possuidor as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição.
Para o animus domini exige-se posse efetiva, não mera detenção (STJ, AgInt no AREsp 2.306.673/SP). O termo inicial da prescrição aquisitiva é o exercício da posse ad usucapionem — não a ciência do titular sobre a violação; afasta-se a actio nata em viés subjetivo (REsp 1.837.425/PR). Admite-se a soma de posses (accessio possessionis, art. 1.243), acrescendo-se a posse dos antecessores, desde que contínuas e pacíficas — mas não nas usucapiões constitucionais urbana e rural (Enunciado 317, CJF).
Bens públicos não são usucapíveis (art. 102, CC; art. 183, § 3º e art. 191, p. único, CF; Súmula 340/STF). Também não se usucape imóvel afetado à finalidade pública essencial de sociedade de economia mista em regime não concorrencial (STJ, REsp 2.173.088/DF). A ocupação de bem público é mera detenção, insuscetível de indenização por benfeitorias (Súmula 619/STJ). E não gera usucapião a ocupação de imóvel em Área de Preservação Permanente (STJ, REsp 2.211.711/MT, Info 874, 2025).
O juiz não pode reconhecer usucapião sem requerimento da parte — nem mesmo em defesa; exige-se pedido (ainda que contraposto, na forma do Enunciado 315). Diferente da prescrição extintiva, que o juiz pronuncia de ofício. Outro ponto: o prazo pode se completar no curso do processo (art. 493 do CPC; Enunciado 497; REsp 1.361.226/MG), mesmo após a contestação.
Cada espécie tem prazo e requisitos próprios — é o que a banca mais cobra. O eixo mental: quanto mais a posse cumpre função social (moradia, trabalho), menor o prazo e menos exigências.
| Espécie | Prazo | Requisitos-chave | Base |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 c/ posse-trabalho) | Ânimo de dono, contínua e pacífica. Dispensa justo título e boa-fé. | art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos (5 se tabular) | Exige justo título e boa-fé. Tabular: registro cancelado + moradia/investimento. | art. 1.242 |
| Especial rural (pro labore) | 5 anos | Área ≤ 50 ha, tornada produtiva, moradia. Não ser proprietário de outro imóvel. | CF 191 · art. 1.239 |
| Especial urbana (pro misero) | 5 anos | Área ≤ 250 m², moradia. Não ser proprietário de outro imóvel. Uma única vez. | CF 183 · art. 1.240 |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano informal; área ÷ possuidores < 250 m² cada. Cria condomínio especial indivisível. | Estatuto Cidade, 10 |
| Familiar (abandono de lar) | 2 anos | Imóvel ≤ 250 m² dividido c/ ex-cônjuge/companheiro que abandonou o lar; posse direta e exclusiva. | art. 1.240-A |
| Indígena | 10 anos | Indígena que ocupa trecho < 50 ha como próprio. | Lei 6.001/73, 33 |
◉◉ Quinze anos de posse sem interrupção nem oposição, com ânimo de dono, independentemente de título e boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou realizou obras/serviços de caráter produtivo — a posse-trabalho, expressão da função social da posse. É a espécie que mais dispensa requisitos, compensando com o prazo mais longo.
◉◉ Dez anos, com justo título e boa-fé, contínua e incontestada. O prazo reduz para 5 anos na usucapião tabular (ou de livro): imóvel adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado, desde que os possuidores tenham nele estabelecido moradia ou realizado investimento de interesse social e econômico (posse-trabalho). A denominação "tabular" vem da exigência do registro, ainda que cancelado.
◉◉ Cinco anos, sobre área rural ≤ 50 hectares, tornando-a produtiva pelo trabalho próprio ou da família e nela morando, desde que não seja proprietário de outro imóvel (rural ou urbano). Dispensa justo título e boa-fé (presunção absoluta). Ponto de prova: posse sobre área superior ao limite legal impede a usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a metragem (Enunciado 313). Mas é possível usucapir área menor que o módulo rural da região (Enunciado 594; STF, RE 422.349, tema com repercussão geral).
◉◉ Cinco anos, área urbana ≤ 250 m², para moradia própria ou da família, sem ser proprietário de outro imóvel. Não pode ser deferida mais de uma vez ao mesmo possuidor. Presunção absoluta de justo título e boa-fé. Não se computa, no limite de metragem, a fração ideal da área comum (Enunciado 314).
◉◉ Núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 5 anos, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor, desde que não proprietários de outro imóvel. Admite-se soma de posses. A sentença é declaratória, serve de título ao registro e cria um condomínio especial indivisível, extinguível apenas por deliberação de 2/3 dos condôminos em caso de urbanização posterior. Aceita posse de boa ou má-fé.
◉◉◉ Introduzida pela Lei 12.424/2011. Dois anos de posse direta, exclusiva e ininterrupta sobre imóvel urbano ≤ 250 m² cuja propriedade se divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado para moradia própria ou da família, não sendo proprietário de outro imóvel. Reconhecível uma única vez. É o prazo mais curto de todo o sistema — daí a alta incidência.
O requisito "abandono do lar" não reintroduz discussão de culpa pelo fim da união. Deve ser lido como abandono voluntário da posse do imóvel + ausência da tutela da família (Enunciado 595, que revogou o Enunciado 499). Abrange todas as entidades familiares, inclusive homoafetivas (Enunciado 500). "Ex-cônjuge/ex-companheiro" corresponde à separação de fato, independentemente de divórcio (Enunciado 501). O prazo só corre após a cessação efetiva da composse, não bastando o fim do contato físico (IX Jornada, En. 4533).
A "posse-trabalho coletiva" do art. 1.228. Instituto híbrido, cuja natureza jurídica divide a doutrina e cai com frequência confrontado à usucapião coletiva.
◉◉◉ O § 4º permite que o juiz negue a reivindicação de imóvel extenso quando, por mais de 5 anos, considerável número de pessoas nele estabeleceu posse ininterrupta e de boa-fé, realizando obras e serviços de interesse social e econômico relevante. O § 5º determina que o juiz fixe justa indenização ao proprietário; pago o preço, a sentença serve de título ao registro em favor dos possuidores.
Confronto clássico de prova. Desapropriação judicial (art. 1.228, §§ 4º-5º): área extensa (urbana ou rural), considerável número de pessoas, posse de boa-fé, há indenização. Usucapião coletiva (Estatuto da Cidade, art. 10): só imóvel urbano, núcleo informal, área ÷ possuidores < 250 m², posse de boa ou má-fé, sem indenização. Ambas exigem mais de 5 anos.
A situação do § 4º gera improcedência do pedido reivindicatório (Enunciado 306), mas pode ser objeto de ação autônoma, não se restringindo à defesa (Enunciados 496 e 310 — abrange petitório e possessório). Aplica-se a bens públicos dominicais (Enunciado 304). O MP tem poder-dever de atuar quando houver relevante interesse público (Enunciado 305). O conceito de posse de boa-fé do art. 1.201 não se aplica aqui (Enunciado 309).
Modo derivado por excelência: há relação de causa e efeito entre o antigo e o novo proprietário. Por isso o adquirente recebe o bem com as qualidades e os defeitos que já possuía — inclusive as dívidas propter rem.
◉◉ O Brasil adota o sistema causal (não o abstrato alemão): o registro depende de uma causa válida, e a invalidade do negócio contamina o registro. A escritura situa-se no plano da validade; o registro, no da eficácia. A presunção decorrente do registro é relativa, ressalvado o sistema Torrens (Enunciado 503). A anulação do registro (art. 1.247) não autoriza excluir os dados invalidados do teor da matrícula — apenas averba-se a invalidação (Enunciado 624).
Por ser derivada, a aquisição por registro transmite o bem com os ônus que o gravavam: o novo proprietário responde pelas dívidas propter rem (tributos, cotas condominiais). Contraste direto com a usucapião (originária), que limpa os gravames. Este é o par conceitual mais cobrado da matéria: originária limpa; derivada carrega.
Modo originário pelo qual o proprietário do solo adquire tudo que a ele adere e não pode ser retirado sem estrago. Rege-se pelo princípio de que o acessório segue o principal. Cinco modalidades.
◉◉ A acessão implica aumento da coisa principal por união física: (i) formação de ilhas; (ii) aluvião; (iii) avulsão; (iv) abandono de álveo; (v) plantações e construções (arts. 1.248 a 1.259). As quatro primeiras são acessões naturais (obra da natureza); a última é acessão artificial ou industrial (obra humana).
| Modalidade | Fenômeno | Regra de atribuição |
|---|---|---|
| Ilhas | Ilha que se forma em corrente | Só interessa ao Direito Civil a de rio não navegável/particular; pertence aos ribeirinhos fronteiros conforme a posição (meio do rio, entre linha e margem, desdobramento). |
| Aluvião | Aumento lento e imperceptível por depósitos/aterros naturais | Pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização (art. 1.250). Própria (depósito) ou imprópria (retração das águas). |
| Avulsão | Depósito violento e repentino de porção de terra | Quem perdeu tem prazo decadencial de 1 ano para pedir indenização a quem recebeu (art. 1.251). |
| Álveo abandonado | Leito seco do rio | Pertence aos ribeirinhos das duas margens, sem indenização aos donos por onde as águas abrirem novo curso (art. 1.252). |
| Construções/plantações | Obra ou plantio no solo | Presunção relativa de que o dono do solo as fez à sua custa (art. 1.253). Não são benfeitorias — são coisas novas. |
Regra normal: quem constrói/planta em terreno alheio de boa-fé tem direito a indenização, mas o dono do solo adquire a acessão. Exceção — acessão invertida (ou inversa): se a construção/plantação exceder consideravelmente o valor do terreno e tiver sido feita de boa-fé, o construtor/plantador adquire o solo, pagando ao dono. Inverte-se o princípio de que o acessório segue o principal. Se de má-fé, a aquisição do solo pelo construtor exige ainda proteção de terceiros de boa-fé (Enunciado 318).
Regime mais simples: para móveis, a tradição substitui o registro. Os institutos "menores" (tesouro, especificação, confusão/comistão/adjunção) caem em prova objetiva por definição — a oral exige distingui-los com precisão.
◉◉ Ordinária (art. 1.260): 3 anos, com justo título e boa-fé. Extraordinária (art. 1.261): 5 anos, independentemente de título ou boa-fé. A Súmula 193/STJ admite usucapião do direito de uso de linha telefônica.
◉◉ Aquisição por apoderamento de coisa sem dono: res nullius (nunca teve dono) ou res derelictae (abandonada). É ato jurídico em sentido estrito (não negocial) — a propriedade deriva automaticamente da lei. Atenção: não se opera ocupação sobre coisa perdida (res desperdicta), pois persiste o liame com o dono; quem a acha tem dever de devolver (boa-fé objetiva), fazendo jus a recompensa — o achádego.
◉ Depósito antigo de coisas preciosas, oculto, de dono sem memória. Modo originário. Regras: (a) achado casualmente e de boa-fé no terreno alheio → meio a meio entre dono do prédio e descobridor ("achei no do outro: meio a meio"); (b) achado pelo próprio dono, ou por terceiro não autorizado, ou em pesquisa que ordenou → tudo do dono ("achei no meu, é meu"); (c) em terreno aforado, divide-se entre descobridor e enfiteuta.
◉◉ Entrega da coisa móvel ao adquirente. Modalidades: real (entrega efetiva); ficta (constituto possessório — quem já tinha a coisa passa a possuí-la em nome próprio, ou o inverso); simbólica (entrega das chaves). Ponto de prova: a tradição só transfere a propriedade quando feita por quem é dono — o CC veda a alienação a non domino (por quem não é dono).
◉ Transformação de matéria-prima por trabalho/arte, resultando em espécie nova irreversível à forma anterior (escultura em mármore, pintura em tela). O especificador adquire a propriedade do produto. Modo derivado de aquisição da propriedade móvel. A questão nuclear é o trabalho transformador que cria objeto juridicamente distinto.
◉ Confusão = mistura de líquidos (água e vinho). Comistão [o CC grafa "comissão" — erro material, adverte Gagliano] = mistura de sólidos (areia e sal). Adjunção = justaposição de uma coisa à outra (metal fundido a chapa de cobre). Se coisas de donos diversos, sendo possível separar sem estrago, continuam de cada um; não sendo, forma-se condomínio proporcional; havendo coisa principal, seu dono fica com o todo indenizando os demais; se houve má-fé, à outra parte cabe optar por adquirir o todo (pagando o alheio, abatida a indenização) ou renunciar ao seu, sendo indenizado.
Não confunda esta confusão (direito das coisas) com a confusão do direito das obrigações (art. 381 — credor e devedor na mesma pessoa).
Rol exemplificativo do art. 1.275. O que a banca cobra: distinguir renúncia de abandono e conhecer a arrecadação do imóvel abandonado (bem vago).
◉◉ Perde-se a propriedade por: (i) alienação (transferência, p. ex. pela tradição na compra e venda); (ii) renúncia (ato formal de abdicação, lavrado e registrado); (iii) abandono (mero deixar material, informal); (iv) perecimento da coisa (destruição do bem); (v) desapropriação (tema de Direito Administrativo). Nos casos de alienação e renúncia (incisos I e II), os efeitos da perda de imóvel subordinam-se ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no CRI.
Renúncia: ato formal, exige escritura e registro; a perda depende do registro. Abandono: ato informal e material, independe de escrituração. Surgindo a coisa abandonada, qualquer um pode adquiri-la por ocupação (móvel) ou usucapião (móvel ou imóvel). Não se confunde com a coisa perdida, que gera dever de devolução.
O imóvel urbano abandonado, sem posse de outrem, pode ser arrecadado como bem vago e passar, 3 anos depois, ao Município/DF; o rural, à União. Presume-se de modo absoluto a intenção de abandono quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixa de pagar os ônus fiscais (art. 1.276, § 2º). A posse de terceiro que impede a arrecadação é qualificada por sua função social (Enunciado 597). E não há perda por abandono de resíduos sólidos, tidos como bens socioambientais (Enunciado 565; Lei 12.305/2010).
O núcleo dos direitos de vizinhança. São obrigações propter rem, cogentes, que limitam a propriedade em prol da convivência — não se confundem com servidões nem com limitações administrativas.
◉◉◉ Os direitos de vizinhança são poderes positivos e negativos legalmente impostos aos que compartilham vizinhança. São obrigações ambulatoriais (propter rem): vinculam-se aos confinantes e acompanham a coisa. O conceito de "vizinho" transcende a contiguidade física — abrange todo prédio afetado pelos atos que se propagam dos prédios próximos.
◉◉◉ O proprietário ou possuidor tem direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam o prédio (art. 1.277). A proibição pondera: natureza da utilização, localização do prédio, normas de zoneamento e os limites ordinários de tolerância da vizinhança (parágrafo único). A aferição é objetiva (independe de culpa) e não é discricionária — vincula-se a balizas legais.
Se as interferências forem justificadas por interesse público, o direito de fazê-las cessar não prevalece — mas o causador paga indenização cabal ao vizinho (art. 1.278). E mesmo quando a interferência deva ser tolerada por decisão judicial, o vizinho pode exigir sua redução ou eliminação quando estas se tornarem possíveis (art. 1.279). O critério da pré-ocupação (quem chegou primeiro) não é determinante nem absoluto.
O direito de fazer cessar interferências não é exclusivo do proprietário — cabe também ao possuidor. O exercício não pressupõe posse justa e de boa-fé (Enunciado 319; art. 5º, X, CF). Diante de ameaça de ruína, o vizinho pode exigir demolição, reparação e caução pelo dano iminente (dano infecto — art. 1.280). Uso nocivo que atinja número indeterminado de pessoas autoriza demanda coletiva, inclusive pelo MP.
◉ Tronco na linha divisória → árvore presume-se comum aos confinantes (art. 1.282). Raízes e ramos que ultrapassam a estrema → podem ser cortados até o plano vertical divisório pelo dono do terreno invadido (art. 1.283 — direito potestativo, dispensa autorização). Frutos caídos de árvore do vizinho em solo particular → pertencem ao dono do solo onde caíram (art. 1.284).
A regra do art. 1.284 excepciona o princípio de que o acessório segue o principal: o fruto (acessório da árvore) passa a pertencer ao dono do solo onde caiu, não ao dono da árvore. Ressalva: só se o solo for propriedade particular — em solo público, a regra não se aplica.
O par que a banca adora confundir: passagem forçada (direito de vizinhança, para o encravado) × servidão de passagem (direito real, voluntário). A distinção é o coração do tópico.
◉◉ A lei impõe ao vizinho o dever de conceder passagem, mediante indenização cabal, ao dono de prédio encravado (sem acesso a via pública, nascente ou porto). Fundamento: solidariedade social e função econômico-social da propriedade — o encravamento tornaria o imóvel improdutivo. Suporta a passagem o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar a ela (rumo judicialmente fixado). Ainda que exista algum acesso, se insuficiente ou inadequado, cabe passagem forçada (Enunciado 88).
| Passagem forçada | Servidão de passagem |
|---|---|
| Direito de vizinhança (obrigação legal) | Direito real sobre coisa alheia |
| Só para o imóvel encravado | Independe de encravamento |
| Impõe-se judicialmente (compulsória) | Nasce de acordo entre as partes |
| Sempre gera indenização | Pode ser gratuita ou onerosa |
◉ O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, por seu imóvel, de cabos, tubulações e condutos subterrâneos de utilidade pública em proveito de vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa, mediante indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente (art. 1.286). É direito potestativo — dispensa acordo. O prejudicado pode exigir instalação menos gravosa e posterior remoção a outro local, à custa do beneficiário (menor onerosidade); e, havendo grave risco, exigir obras de segurança (art. 1.287).
◉ O dono do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo obstar o fluxo; em contrapartida, a condição natural do prédio inferior não pode ser agravada por obras do superior (art. 1.288). Em regra, sem indenização ao inferior. Se o inferior obstrui o escoamento, cabe obrigação de fazer ao superior. Já as águas artificialmente levadas ao prédio superior, correndo ao inferior, autorizam este a reclamar desvio ou indenização (art. 1.289). Sobre o aqueduto (art. 1.293), "agricultura e indústria" são também finalidades que justificam a construção (Enunciado 598).
◉◉ Direito de tapagem é o de delimitar (cercar, murar, valar, tapar) o prédio, urbano ou rural, e constranger o confinante à demarcação, aviventação de rumos e renovação de marcos, repartindo-se proporcionalmente as despesas. O tapume divisório presume-se comum (art. 1.297, § 1º) — condomínio forçado sobre as obras de divisa.
O STJ firmou que o tapume construído na divisa presume-se comum, sendo devida a restituição de metade das despesas pelo confrontante, independentemente de acordo prévio ou sentença. Quem constrói unilateralmente assume o risco de impugnação quanto a custo e natureza, mas, comprovado que o tapume atende às posturas municipais/costumes locais por custo razoável, o reembolso da metade é devido. Exigir acordo prévio esvaziaria a norma e presumiria doação (negócio solene). Fundamento: condomínio forçado (REsp 2.035.008/SP, 4ª Turma, 2023).
◉ O proprietário levanta as construções que quiser, ressalvados o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Distância mínima para janelas, eirados, terraços ou varandas: 1,5 m do terreno vizinho (visão frontal/direta); para visão oblíqua (não frontal), 75 cm. Distingue-se parede divisória (integra a estrutura, na linha de divisa; sustentação e vedação) do muro divisório (mero elemento de vedação, regido pelas normas de tapumes).
Súmula 120/STJ: parede de tijolo de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio, não importando servidão. E o proprietário só pode se opor a atividades no subsolo se demonstrar interesse legítimo: invadido o subsolo por tirantes de obra vizinha sem prejuízo comprovado ao uso do imóvel, não há direito à remoção nem à indenização (STJ, REsp 1.256.825/SP; art. 1.229).
Copropriedade: mais de um titular sobre a mesma coisa, cada um com direito ideal sobre o todo e sobre cada parte. Não confundir com comunhão nem com mancomunhão.
◉◉ No condomínio, dois ou mais são titulares em comum de coisa indivisa (pro indiviso), cabendo a cada um fração ideal. Voluntário/convencional: nasce de negócio jurídico (autonomia privada). Necessário: decorre da lei (meação de paredes, muros, valas — arts. 1.297, 1.298, 1.304-1.307; e a herança antes da partilha, em que os herdeiros são cotitulares do monte-mor).
Condomínio: pode ser desfeito a qualquer tempo (a divisão é sempre exigível). Comunhão: só desaparece quando cessa a causa que a criou (ex.: regime de bens no casamento). Mancomunhão: a partir da separação de fato, os bens dos ex-consortes formam massa indivisível, pertencente a ambos até a partilha.
Cada condômino pode usar a coisa conforme sua destinação, reivindicá-la de terceiro, defender a posse e alienar/gravar a fração ideal sem consentimento dos demais. Não pode alterar a destinação nem dar uso a estranhos sem anuência dos outros. Deve concorrer para as despesas na proporção da parte (presumidas iguais). Pode eximir-se renunciando à fração. A divisão é exigível a todo tempo.
Não pode o condômino em coisa indivisível vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Preterido, o condômino pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida, no prazo decadencial de 180 dias (art. 504). Atenção: havendo apenas dois coproprietários, não há preferência na venda da fração de um ao outro — a regra só resolve concorrência entre condôminos na venda a estranho (Enunciado 623; e Enunciado 623 reforçado pela jurisprudência). O prazo prescricional para reembolso de despesas de manutenção da coisa indivisa é decenal pelo CC/2002 (REsp 2.004.822/RS).
Espécie de condomínio com partes exclusivas e comuns coexistindo. Alta incidência: natureza propter rem da cota condominial, penhora do imóvel (inclusive alienado fiduciariamente) e o condômino antissocial.
◉◉◉ Cada condômino é dono de sua unidade autônoma mais uma fração ideal nas partes comuns (art. 1.331). Institui-se por ato entre vivos ou testamento, registrado no CRI (art. 1.332). O condomínio edilício não tem personalidade jurídica (doutrina majoritária), mas tem personalidade judiciária — atua em juízo. Pode, inclusive, adquirir imóvel por usucapião (Enunciado 596).
A convenção é o "estatuto coletivo" (Tartuce). Deve ser subscrita por titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais (art. 1.333). Para ser oponível a terceiros, exige registro no CRI; entre os condôminos, produz efeitos independentemente de registro (Súmula 260/STJ: a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos).
◉◉◉ A taxa condominial tem natureza propter rem: acompanha a coisa. O adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros (art. 1.345). O inadimplemento pode levar à penhora do imóvel residencial — é exceção à impenhorabilidade do bem de família (art. 3º, IV, Lei 8.009/90). O não pagamento não autoriza proibir o uso das áreas comuns (direito fundamental do condômino). Súmula 478/STJ: o crédito de cotas condominiais prefere ao hipotecário.
◉◉◉ A 2ª Seção do STJ pacificou divergência (3ª Turma dizia não; 4ª dizia sim): em execução de dívida condominial, é possível penhorar o próprio imóvel alienado fiduciariamente, dada a natureza propter rem, que se sobrepõe ao direito do proprietário resolúvel (credor fiduciário). Exige-se a prévia citação do credor fiduciário, que pode quitar a dívida e sub-rogar-se, com regresso contra o fiduciante (STJ, 2ª Seção, REsp 2.100.103/PR, 12/3/2025). No Tema 886, o STJ admite penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha integrado a fase de conhecimento — legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e comprador (REsp 1.910.280/PR, Info 858, 2025).
Realização de obras (art. 1.341): voluptuárias → 2/3 dos condôminos; úteis → maioria. Necessárias e urgentes com despesa excessiva → o síndico/condômino realiza e dá ciência à assembleia, imediatamente convocada. Obras em partes comuns, em acréscimo, para facilitar o uso (art. 1.342) → 2/3 dos votos. Alteração da convenção e mudança de destinação do edifício/unidade → 2/3 (art. 1.351, redação da Lei 14.405/2022). O condômino que faz obra necessária é reembolsado; obra de outra natureza (ainda que de interesse comum) não gera restituição.
O condômino de comportamento antissocial reiterado pode ser constrangido a pagar multa de até o décuplo do valor da contribuição (art. 1.337, p. único) — penalidade punitivo-pedagógica, distinta de cláusula penal. Ineficaz a multa, a doutrina sustenta a exclusão do condômino antissocial, desde que ulterior assembleia delibere ação judicial com esse fim, asseguradas as garantias do devido processo (Enunciado 508). Não é expropriação — é proibição de permanência, podendo ceder o imóvel a terceiros.
A Lei 14.905/2024 deu nova redação ao art. 1.336, § 1º: o condômino inadimplente fica sujeito a correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, na falta, aos juros do art. 406 (taxa legal = Selic deduzido o IPCA), além de multa de até 2%. Antes, o texto fixava juros de 1% ao mês na ausência de convenção. É novidade de prova por alinhar a cota condominial ao novo regime geral de juros do CC. Nula a estipulação que embute multa acima de 2% travestida de "desconto de pontualidade" (Enunciado 505).
A Fazenda Pública que adquire unidade em condomínio submete-se aos encargos de mora da convenção (multa e juros pactuados), não ao art. 1º-F da Lei 9.494/97 — pacta sunt servanda (REsp 2.214.098/PE, Info 29-Extra). É inadmissível incluir honorários advocatícios contratuais no cálculo da execução de cotas condominiais, ainda que a convenção preveja (REsp 2.187.308/TO, 2025). Vaga de garagem com matrícula própria não pode ser alienada a estranho sem autorização da convenção, mesmo em hasta pública (REsp 2.095.402/SC). O direito de preferência do art. 1.338 alcança não só a locação, mas também a venda da garagem (Enunciado 320).
◉ Diferencia-se do loteamento (parcelamento do solo, com vias e espaços públicos transferidos ao Município): no condomínio de lotes não há parcelamento — a gleba permanece íntegra, instituindo-se condomínio pro diviso com partes comuns e unidades autônomas (lotes). Como o art. 1.331 exigia edificações para o condomínio edilício, a Lei 13.465/2017 incluiu o art. 1.358-A para positivar a figura, aplicando-se-lhe, no que couber, o regime do condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. A incorporação pode ser submetida a patrimônio de afetação (Enunciado 625; art. 1.358-A, § 2º, redação da Lei 14.382/2022).
Regime condominial por fração de tempo. O ponto quente: sua natureza de direito real, firmada pelo STJ antes mesmo da lei, e a consequência prática sobre a penhora.
◉◉◉ Regime em que cada proprietário de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde o uso e gozo exclusivo e alternado da totalidade do bem em período anual determinado. Regulada pela Lei 13.777/2018, que inseriu os arts. 1.358-B a 1.358-U no CC. Aplica-se supletivamente o CC, a Lei 4.591/1964 e o CDC (art. 1.358-B). Período mínimo de cada fração: 7 dias (fixo, flutuante ou misto).
Indivisibilidade: o imóvel não se sujeita a ação de divisão ou extinção de condomínio; cada fração de tempo é indivisível. Gravitação jurídica: abrange os acessórios móveis que o guarnecem (instalações, equipamentos, mobiliário). A transferência da fração independe de anuência dos demais multiproprietários (art. 1.358-L); em regra não há preferência, salvo previsão no instrumento. A renúncia só é translativa, em favor do condomínio edilício, e exige estar em dia com as contribuições (art. 1.358-T).
◉◉◉ Antes da Lei 13.777/2018, o STJ já reconhecia a multipropriedade como direito real, harmonizando-a com o rol do art. 1.225. Consequência decisiva: é inválida a penhora da integralidade do imóvel submetido a time sharing por dívida de condomínio de responsabilidade do organizador do compartilhamento — a fração de tempo de cada multiproprietário é patrimônio autônomo, imune à execução movida contra outrem (STJ, 3ª Turma, REsp 1.546.165/SP, Info 589). Havendo inadimplência do próprio multiproprietário, cabe adjudicação da fração de tempo ao condomínio edilício (art. 1.358-S).
O par que cai por causa dos efeitos: resolúvel (causa no título → ex tunc e erga omnes) × revogável/ad tempus (causa superveniente → ex nunc e inter partes). A distinção define a proteção do terceiro.
◉◉◉ Propriedade que pode extinguir-se por condição (evento futuro e incerto), termo (futuro e certo) ou causa superveniente. Exemplos: compra e venda com retrovenda (arts. 505-508), reserva de domínio (arts. 521-527), doação com cláusula de reversão (art. 547). Envolve questão de eficácia, não de validade. Resolvida a propriedade pela condição/termo previstos no título, resolvem-se também os direitos reais concedidos na pendência, e o proprietário em cujo favor se opera a resolução reivindica a coisa de quem a detenha — efeitos ex tunc (retroativos).
Se a propriedade se resolve por causa superveniente (não constante do título), o possuidor que a adquiriu por título anterior à resolução é proprietário perfeito: os direitos de terceiros de boa-fé são respeitados. Ao beneficiário da resolução cabe apenas ação contra o antigo proprietário para haver a coisa ou seu valor. Efeitos ex nunc (não retroativos). Exemplo clássico: revogação de doação por ingratidão.
| Critério | Resolúvel (originária) | Revogável / ad tempus (derivada) |
|---|---|---|
| Causa extintiva | Consta do próprio título | Superveniente, não prevista no título |
| Efeitos | Ex tunc (retroativos) e erga omnes | Ex nunc e inter partes |
| Terceiro de boa-fé | Não é protegido (reivindicação) | É protegido (só perdas e danos) |
| Exemplos | Retrovenda, propriedade fiduciária | Revogação de doação |
Síntese normativa: Enunciado 509 — "a resolução por causa originária, prevista no título, opera ex tunc e erga omnes; se por causa superveniente, atua ex nunc e inter partes".
O tema mais recorrente do ponto em jurisprudência recente. Direito real de garantia com transferência resolúvel da propriedade ao credor. Domine o duplo regime jurídico e os julgados de 2024-2025 sobre execução extrajudicial e penhora.
◉◉◉ O devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um bem em garantia de dívida, conservando a posse direta. Pago o débito, a propriedade reverte automaticamente ao devedor (propriedade plena). É direito real de garantia e constitui patrimônio de afetação do credor — imune à penhora de outros credores. O direito eventual do devedor (recuperar o bem quitando) pode ser penhorado e levado à hasta, obrigando o arrematante a continuar pagando.
Coexistem dois regimes: (1) Geral (CC, arts. 1.361-1.368-A) — bens móveis infungíveis, credor sendo qualquer pessoa (natural ou jurídica não-banco); constitui-se pelo registro no RTD do domicílio do devedor. (2) Especial — Decreto-Lei 911/69 + art. 66-B da Lei 4.728/65 (móveis fungíveis e infungíveis, credor instituição financeira); e Lei 9.514/97 (bens imóveis, credor sendo banco ou não), constituída pelo registro no CRI. O art. 1.368-A esclarece: as demais espécies submetem-se às leis especiais, aplicando-se o CC só no que não for incompatível.
◉◉◉ A propriedade fiduciária de imóvel constitui-se com o registro do contrato no CRI (art. 23, Lei 9.514/97). No Tema 1.095 (repetitivo), o STJ firmou que o registro é requisito indispensável para a aplicação da Lei 9.514/97 e o afastamento do CDC. Consequência recente: a vendedora que deixou deliberadamente de registrar o contrato por dois anos, registrando-o só após o comprador ajuizar rescisória, perdeu o direito à execução extrajudicial — incidem boa-fé objetiva e supressio (STJ, 3ª Turma, REsp 2.135.500/GO, 2025). Sem registro, a relação permanece pessoal, sujeita a CC, CDC e Súmula 543/STJ.
Em segundo leilão, não se admite lance inferior à metade do valor de avaliação, ainda que superior à dívida (Lei 14.711/2023; harmonia com o art. 891 do CPC). Mesmo antes da lei, já se vedava a arrematação a preço vil na execução extrajudicial (STJ, REsp 2.096.465/SP, Info 812, 2024). Quanto à purgação da mora: não se admite nos contratos submetidos à Lei 9.514/97 (redação da Lei 13.465/2017) quando a consolidação da propriedade ocorreu na vigência da nova lei — resta ao fiduciante apenas o direito de preferência (STJ, 2ª Seção, REsp 1.942.898/SP, 2023).
A notificação extrajudicial por e-mail é válida para comprovar a mora, desde que enviada ao endereço do contrato e comprovado o recebimento (STJ, 2ª Seção, REsp 2.183.860/DF, 2025; Tema 1.132 — basta o envio ao endereço do contrato, independentemente de quem assine o AR). A reintegração de posse pode ser proposta a partir da consolidação da propriedade em nome do credor, sem aguardar os leilões (Enunciado 591; REsp 2.092.980). A Súmula 308/STJ (hipoteca inoponível ao adquirente) não se aplica à alienação fiduciária, dadas as diferenças de institutos (STJ, 4ª Turma, REsp 2.130.141/RS, 2025).
A impenhorabilidade da pequena propriedade rural (até 4 módulos fiscais, explorada pela família) é direito fundamental indisponível que não pode ser afastado pela vontade das partes, ainda que o bem tenha sido voluntariamente dado em alienação fiduciária. É oponível tanto à penhora judicial quanto à consolidação extrajudicial da propriedade (STJ, 3ª Turma, REsp 2.233.886/RS, Info 875, 2025). O ordenamento não distingue atos judiciais de extrajudiciais quando o resultado é a expropriação de bem protegido.
Admite-se o pacto marciano — cláusula que autoriza o credor a tornar-se proprietário da coisa dada em garantia, mediante aferição do justo valor e restituição do supérfluo (o que excede a dívida); não afronta o art. 1.428 em relações paritárias (Enunciado 626). Distingue-se do vedado pacto comissório (apropriação sem acerto de valor). Em dezembro/2024, o STF (Min. Gilmar Mendes, MS 39.930) admitiu alienação fiduciária de imóvel por contrato particular com efeito de escritura pública, sem restrição às entidades do SFI/SFH — decisão individual, mas com potencial repercussão.
◉ A Lei 13.874/2019 (Liberdade Econômica) inseriu os arts. 1.368-C a 1.368-F, no capítulo da propriedade fiduciária. O fundo de investimento é comunhão de recursos sob forma de condomínio de natureza especial, destinado à aplicação em ativos. Não se lhe aplicam os arts. 1.314 a 1.358-A. O regulamento pode limitar a responsabilidade de cada investidor ao valor das cotas e criar classes de cotas com patrimônio segregado (art. 1.368-D, redação atualizada pela Lei 14.754/2023). Insolvência do fundo com responsabilidade limitada → regras dos arts. 955-965.
Agrupado por eixo. Priorize as teses (o que e por que se decidiu) sobre os números. As mais recentes e vinculantes vêm marcadas.
| Súmula | Tese | Eixo |
|---|---|---|
| STJ 260 | Convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz entre os condôminos. | Edilício |
| STJ 478 | Na execução de cotas condominiais, o crédito prefere ao hipotecário. | Edilício |
| STJ 619 | Ocupação indevida de bem público é mera detenção, insuscetível de retenção/indenização por benfeitorias. | Usucapião |
| STJ 637 | Ente público tem legitimidade para intervir, incidentalmente, em possessória entre particulares, alegando domínio. | Posse |
| STJ 193 | O direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por usucapião. | Usucapião móvel |
| STJ 120 | Parede de tijolo de vidro translúcido pode ser levantada a menos de 1,5 m, sem servidão. | Construir |
| STJ 11 | A presença da União na usucapião especial não afasta a competência do foro da situação do imóvel. | Usucapião |
| STF 340 | Desde a CF/1946, bens dominicais, como os demais públicos, não podem ser adquiridos por usucapião. | Usucapião |
| Fonte | Tese | Ano |
|---|---|---|
| REsp 2.211.711/MT Info 874 | Ocupação de imóvel em Área de Preservação Permanente não gera direito à usucapião. | 2025 |
| REsp 2.173.088/DF | Não se usucape imóvel afetado à finalidade pública essencial de sociedade de economia mista em regime não concorrencial. | 2024 |
| AgInt AREsp 2.306.673/SP | Para o animus domini exige-se posse efetiva, não mera detenção. | 2024 |
| REsp 1.837.425/PR | Termo inicial da prescrição aquisitiva é o exercício da posse ad usucapionem, não a ciência do titular (afasta actio nata subjetiva). | 2023 |
| REsp 1.657.424/AM | Usucapião excepciona a continuidade registral; título anterior do réu, decorrente de usucapião, prevalece. | 2023 |
| REsp 1.361.226/MG | Prazo da usucapião pode ser completado no curso do processo (art. 493, CPC). | 2018 |
| Fonte | Tese | Ano |
|---|---|---|
| REsp 2.100.103/PR 2ª Seção | Penhorável o imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial (natureza propter rem), citado o credor fiduciário. | 2025 |
| REsp 1.910.280/PR Tema 886 · Info 858 | Legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e comprador; penhora do imóvel ainda que o proprietário não integre a fase de conhecimento. | 2025 |
| REsp 2.214.098/PE Info 29-Extra | Fazenda Pública condômina sujeita-se aos encargos de mora da convenção, não ao art. 1º-F da Lei 9.494/97. | 2025 |
| REsp 2.187.308/TO | Inadmissível incluir honorários contratuais no cálculo da execução de cotas condominiais. | 2025 |
| REsp 2.095.402/SC | Vaga de garagem com matrícula própria não pode ser vendida a estranho sem autorização da convenção, mesmo em hasta pública. | 2024 |
| Fonte | Tese | Ano |
|---|---|---|
| REsp 2.233.886/RS Info 875 | Impenhorabilidade da pequena propriedade rural é oponível à consolidação extrajudicial na alienação fiduciária. | 2025 |
| REsp 2.183.860/DF Tema 1.132 | Notificação do fiduciante por e-mail é válida; basta envio ao endereço do contrato, comprovado o recebimento. | 2025 |
| REsp 2.130.141/RS | Súmula 308/STJ (hipoteca) não se aplica à alienação fiduciária. | 2025 |
| Tema 1.095 | Registro do contrato é indispensável para aplicar a Lei 9.514/97 e afastar o CDC. | repet. |
| REsp 2.096.465/SP Info 812 | Vedação ao preço vil aplica-se à execução extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente (mesmo antes da Lei 14.711/23). | 2024 |
| REsp 1.546.165/SP Info 589 | Multipropriedade é direito real; inválida a penhora integral do imóvel por dívida do organizador. | 2016 |
A banca de oral gosta de cruzar institutos. Estas sete perguntas costuram o ponto inteiro: abra cada uma e responda em voz alta com tese → fundamento → ressalva antes de conferir.
Os números que a banca adora e as armadilhas conceituais. Leia na última hora; fixe os prazos e quóruns.