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Direito Civil · Direitos Reais sobre Coisa Alheia
Os direitos reais de fruição e de aquisição, mais penhor, hipoteca, anticrese e a laje. O eixo da oral: a fronteira entre cada instituto, a jurisprudência do direito real de habitação e as novidades legislativas do rol do art. 1.225.
O ponto reúne quase todos os direitos reais sobre coisa alheia do art. 1.225. Divide-se em três blocos. Os direitos reais de gozo ou fruição — superfície, servidões, usufruto, uso e habitação — cedem ao titular parcelas dos poderes dominiais (usar, fruir), decrescendo em amplitude do usufruto (o mais completo) até a habitação (o mais restrito). O direito do promitente comprador é um direito real de aquisição: não frui a coisa, garante a preferência para adquiri-la. E os direitos reais de garantia — penhor, hipoteca e anticrese — não conferem gozo, apenas asseguram o adimplemento de uma dívida vinculando um bem. Fecha o ponto a laje, direito real autônomo do art. 1.510-A.
A costura conceitual que a banca cobra é a escala de amplitude dos poderes e as fronteiras entre institutos vizinhos: superfície × enfiteuse, servidão × passagem forçada, usufruto × uso × habitação, laje × superfície. Some-se a isso o rol do art. 1.225 atualizado pela Lei 14.620/2023 (novidade legislativa de alta incidência) e a jurisprudência do direito real de habitação, campeã de julgados recentes.
Instituto de origem romana que substitui a enfiteuse. Sua marca é a cisão excepcional entre a propriedade do solo e a das acessões — o candidato precisa dominar a dualidade de regimes (Código Civil × Estatuto da Cidade).
◉◉◉ Direito real pelo qual o proprietário (concedente/fundieiro) outorga a terceiro (superficiário) o direito de construir ou plantar em seu terreno, por prazo determinado, gratuita ou onerosamente arts. 1.369–1.377. Deriroga o princípio superficies solo cedit: o solo permanece com o proprietário; as acessões formam propriedade resolúvel do superficiário, que ao fim reverte ao dono do solo (reversão superficiária). Constitui-se por escritura pública registrada no CRI — sem registro, não há direito real (STJ).
Alienável, disponível, transmissível inter vivos e causa mortis art. 1.372, não personalíssimo, gratuito ou oneroso. A gratuidade presume-se — a onerosidade exige prova; a contraprestação chama-se cânon ou solarium e paga-se de uma vez ou em prestações art. 1.370. Gratuito ou oneroso, encargos e tributos correm por conta do superficiário art. 1.371.
◉◉◉ No Código Civil, o direito de superfície não compreende o subsolo, salvo obras inerentes ao objeto da concessão art. 1.369, § ún.. Já no Estatuto da Cidade, a exploração é mais ampla, abrangendo subsolo e espaço aéreo conforme a política urbana. A distinção resolve-se pela especialidade (v. quadro).
Na alienação do imóvel ou da superfície, há direito de preferência recíproco em igualdade de condições: se o dono vende o solo, o superficiário prefere; se o superficiário vende a superfície, o dono prefere art. 1.373. Em caso de desapropriação, a indenização parte-se entre proprietário e superficiário na proporção do direito real de cada um art. 1.376 — o Enunciado 322 CJF fala em litisconsórcio passivo necessário simples.
| Critério | CC (arts. 1.369+) | Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) |
|---|---|---|
| Imóvel | Urbano ou rural | Apenas urbano |
| Prazo | Só determinado | Determinado ou indeterminado |
| Objeto | Construir ou plantar (restrito) | Qualquer utilização conforme a política urbana (amplo) |
| Subsolo / ar | Em regra não; subsolo só se inerente | Em regra sim (subsolo e espaço aéreo) |
Enunciado 93 CJF: as normas do CC não revogam as do Estatuto da Cidade, por ser este instrumento de política de desenvolvimento urbano. O Enunciado 568 admite a sobrelevação (superfície em 2º grau), semente do que viria a ser a laje.
Extingue-se pelo advento do termo ou, antecipadamente, se o superficiário der ao terreno destinação diversa da concedida art. 1.374. Extinta, o proprietário adquire a propriedade plena sobre terreno e acessões, independentemente de indenização, salvo estipulação em contrário art. 1.375. A extinção averba-se no CRI. A superfície instituída por pessoa jurídica de direito público rege-se pelo CC no que a lei especial (Estatuto da Cidade) não dispuser diversamente art. 1.377.
| — | Enfiteuse (vedada, art. 2.038) | Superfície |
|---|---|---|
| Duração | Perpétua | Temporária |
| Onerosidade | Sempre onerosa (foro + laudêmio) | Gratuita ou onerosa |
| Poderes | Domínio útil quase pleno | Propriedade resolúvel só das acessões |
O CC/2002 vedou novas enfiteuses, preservando as existentes art. 2.038. A superfície é a alternativa moderna, sem fragmentação perpétua do domínio.
Sustente: a superfície é direito real autônomo e temporário, que cinde solo e acessões (propriedade resolúvel), constituído por escritura registrada. No CC não alcança o subsolo (salvo obra inerente); no Estatuto da Cidade, sim. Os dois regimes coexistem (Enunciado 93). Extinta a concessão, reversão sem indenização, salvo pacto.
Um prédio serve a outro. A pegadinha clássica da banca é a fronteira servidão de passagem × passagem forçada — direito real voluntário versus direito de vizinhança compulsório.
◉◉◉ Direito real sobre coisa alheia que grava um prédio (serviente) em favor de outro (dominante), de donos distintos, proporcionando utilidade a este art. 1.378. O CC/2002 diz apenas "servidões" (não "prediais", pleonasmo). Constitui-se por declaração expressa dos proprietários ou testamento + registro no CRI, e também por usucapião, desde que a servidão seja aparente (ostensiva, com obras visíveis) art. 1.379.
Servidões de passagem (trânsito), de águas (aqueduto) e de vista (não construir para preservar a vista). Regem-se por dois princípios: indivisibilidade — dividido o prédio, a servidão subsiste em favor de cada porção do dominante e grava cada parte do serviente art. 1.386; e a limitação do exercício às necessidades do dominante, evitando agravar o serviente art. 1.385.
| — | Passagem forçada (art. 1.285) | Servidão de passagem (art. 1.378) |
|---|---|---|
| Natureza | Direito de vizinhança (obrigacional) | Direito real sobre coisa alheia |
| Requisito | Só a imóvel encravado (sem saída) | Independe de encravamento |
| Fonte | Lei; impõe-se judicialmente | Vontade (negócio/testamento) ou usucapião |
| Indenização | Sempre devida | Pode ser gratuita ou onerosa |
Encravamento é da passagem forçada. A servidão pode existir por mera conveniência, sem encravamento.
O registro é necessário à constituição e à extinção: registrada, a servidão só se extingue perante terceiros quando cancelado o registro art. 1.387. Faculta-se ao dono do serviente o cancelamento nas hipóteses de renúncia, cessação da utilidade ou resgate art. 1.388. Extingue-se ainda por confusão (reunião dos dois prédios no mesmo dono), supressão das obras por título expresso e não uso por dez anos contínuos art. 1.389.
Sustente: servidão é direito real predial, indivisível, constituível por negócio, testamento ou usucapião (se aparente). Distingue-se da passagem forçada (vizinhança, compulsória, para encravado). A Súmula 415 STF confere proteção possessória à servidão de trânsito aparente tornada permanente pelas obras — mesmo sem título.
O direito real de gozo por excelência: divide os atributos da propriedade entre nu-proprietário e usufrutuário. A oral gira em torno das características (inalienável, impenhorável, temporário) e das causas de extinção do art. 1.410.
◉◉◉ Confere ao usufrutuário posse, uso, administração e percepção dos frutos de coisa alheia art. 1.394. De um lado o nu-proprietário (titularidade despida de gozo); de outro o usufrutuário. Recai sobre móveis ou imóveis, patrimônio inteiro ou parte, universalidade art. 1.390. Em imóveis, constitui-se por registro no CRI, salvo se decorrer de usucapião art. 1.391. Fontes: legal, judicial, voluntário (convencional) ou usucapião.
Próprio: recai sobre bem infungível (restitui-se o mesmo bem). Impróprio (quase usufruto): recai sobre bem fungível/consumível — restitui-se coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade, aproximando-se do mútuo art. 1.392, § 1º.
◉◉◉ Inalienável — não se transfere o direito, mas cede-se o exercício, gratuita ou onerosamente art. 1.393. Impenhorável — por ser inalienável (mas os frutos podem ser penhorados). Temporário — nunca perpétuo, embora possa ser vitalício. Divisível — atribuível simultaneamente a mais de uma pessoa. Cuidado: PJ tem usufruto extinto em 30 anos art. 1.410, III.
O usufruto vitalício extingue-se com a morte do usufrutuário — não há transmissão aos herdeiros art. 1.410, I. A morte do nu-proprietário, ao contrário, não extingue o usufruto: a nua-propriedade transmite-se aos herdeiros. No usufruto simultâneo, extingue-se a parte de cada falecido, salvo direito de acrescer expressamente estipulado em favor do sobrevivente art. 1.411. Extinção pelo não uso independe do prazo de 10 anos da servidão (Enunciado 252 CJF) art. 1.410, VIII.
Morto o usufrutuário que havia arrendado o imóvel, extingue-se o usufruto; porém, enquanto o proprietário não reivindicar a posse, os sucessores do usufrutuário podem cobrar os direitos do contrato de arrendamento perante o arrendatário. A posse dos sucessores torna-se injusta e precária (exceção ao art. 1.206), mas isso é relativo — só afeta a relação com o proprietário, não o terceiro arrendatário (STJ, REsp 1.758.946-SP).
No usufruto inter vivos, o usufrutuário sobrevivente não presta contas dos frutos do quinhão do falecido: o quinhão não se acresceu ao seu nem se transmitiu aos herdeiros — apenas retorna ao nu-proprietário (STJ, REsp 1.942.097-MT). Excepcionalmente, admite-se a partilha do usufruto quando instituído com o manifesto propósito de prejudicar a meação do cônjuge (STJ).
Sustente: usufruto é direito real de gozo temporário, inalienável e impenhorável (penhoráveis só os frutos), divisível. Morte do usufrutuário extingue; morte do nu-proprietário não. A extinção depende do cancelamento do registro, mas seus efeitos materiais (fim do direito de fruir) operam pelo próprio fato extintivo — daí a posse precária dos sucessores.
O "usufruto anão": cede-se apenas o atributo de usar a coisa e perceber frutos, na medida das necessidades do usuário e de sua família.
◉◉ Direito real que confere ao usuário a possibilidade de usar a coisa e perceber seus frutos, quando o exigirem as necessidades suas e de sua família art. 1.412. Constituído gratuita ou onerosamente, sobre móvel ou imóvel. É personalíssimo — Carlos Roberto Gonçalves o chama de "usufruto limitado"; daí usufruto anão, nanico ou reduzido. Aplicam-se ao uso as regras do usufruto no que compatível art. 1.413.
A Lei 14.620/2023 (Novo Minha Casa, Minha Vida) reorganizou o rol do art. 1.225, mantendo expressamente a concessão de direito real de uso no inciso XII art. 1.225, XII. Não confundir a concessão de direito real de uso (instituto de direito público urbanístico, sobre bem público) com o direito real de uso do art. 1.412 (relação privada). São figuras distintas que a banca gosta de sobrepor.
O mais restrito dos direitos reais de fruição — só o poder de morar. É também o mais cobrado do ponto: a jurisprudência do STJ sobre o direito real de habitação do cônjuge/companheiro é riquíssima e recente.
◉◉◉ Direito real sobre coisa alheia que gera o poder de morar gratuitamente em imóvel de terceiro arts. 1.414–1.416. É personalíssimo, recai só sobre imóveis, e — quando convencional — leva-se a registro para efeitos erga omnes. O titular não pode alugar nem emprestar a casa, só ocupá-la com a família art. 1.414. Aplicam-se as regras do usufruto no que compatível art. 1.416.
◉◉◉ O DRH é personalíssimo e intransmissível. Morto o titular do direito de habitação, ele se extingue — o novo cônjuge/companheiro não o herda, e não pode invocar o art. 1.831 se não há imóvel próprio do falecido a inventariar (foi o caso do REsp julgado na questão FGV/TJ-MS 2025: o segundo cônjuge do titular do DRH não tinha título para permanecer no imóvel, que jamais foi propriedade do falecido).
Conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não paga aluguel às demais (caráter gratuito), mas não pode inibi-las de exercer o direito de habitar art. 1.415. É o compartilhamento compulsório do imóvel.
Sustente: o DRH do art. 1.831 é direito real personalíssimo, vitalício e gratuito, decorrente ex lege da sucessão, extensivo ao companheiro (casamento e união estável), que dispensa registro e impede a extinção do condomínio enquanto durar. Não subsiste, porém, se havia copropriedade anterior à sucessão ou se o falecido era mero usufrutuário.
Único direito real de aquisição do art. 1.225: não frui a coisa, garante a preferência para adquiri-la. O eixo de prova é a adjudicação compulsória e as súmulas que dispensam o registro para certos efeitos.
◉◉◉ Pela promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, por instrumento público ou particular (não exige escritura pública), registrada no CRI, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel art. 1.417. Classificação majoritária: direito real sobre coisa alheia de aquisição (há quem o veja como de gozo/fruição ou de garantia).
Pago integralmente o preço, o promitente comprador pode exigir do vendedor (ou de terceiro cessionário) a outorga da escritura definitiva; havendo recusa, requer ao juiz a adjudicação do imóvel art. 1.418. A ação não tem prazo — a pretensão pode ser exercida a qualquer tempo (STJ).
◉◉◉ O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa no CRI (Súmula 239 STJ; Enunciado 95 CJF). O registro é o que confere oponibilidade erga omnes e a qualidade de direito real, mas a adjudicação — que opera entre as partes — dela independe. Também independe de registro a oposição de embargos de terceiro pela posse do compromisso (Súmula 84 STJ).
O promitente comprador titular de direito real pode reivindicar de terceiro o imóvel prometido (Enunciado 253 CJF). Passa a responder pelas despesas condominiais a partir da entrega das chaves (posse). Pode votar em assembleia desde que na posse direta e comunicada a promessa ao condomínio. E a Súmula 308 STJ protege-o: a hipoteca entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Sustente: o registro da promessa constitui o direito real (oponível a todos); porém a adjudicação compulsória prescinde de registro (Súmula 239, Enunciado 95) e não tem prazo, exigindo apenas promessa sem arrependimento e pagamento integral. A Súmula 308 imuniza o adquirente contra a hipoteca da incorporadora.
Penhor, hipoteca e anticrese não conferem gozo: só asseguram o adimplemento vinculando um bem. As quatro características do direito real de garantia e a vedação ao pacto comissório são a moldura da oral.
◉◉ Garantias fidejussórias são pessoais, prestadas por terceiro (aval, fiança); as reais incidem sobre bem do devedor ou de terceiro (penhor, hipoteca, anticrese). O bem fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação art. 1.419. Só quem pode alienar pode dar em garantia; só bens alienáveis podem ser gravados art. 1.420.
◉◉◉ É nulo o pacto comissório real: o credor não pode ficar automaticamente com a coisa dada em garantia em caso de inadimplemento art. 1.428. Mas, após o vencimento, o devedor pode dar a coisa em pagamento (dação). E o pacto marciano — cláusula que autoriza o credor a tornar-se dono mediante avaliação do justo valor e restituição do supérfluo — é válido em relações paritárias (Enunciado 626 CJF).
Garantia real sobre coisa móvel, em regra com transferência da posse ao credor pignoratício. Cuidado terminológico: penhor ≠ penhora.
◉◉ Submete coisa móvel ao pagamento de dívida, constituindo-se com a tradição efetiva do bem ao credor pignoratício arts. 1.431+. O contrato (público ou particular) registra-se no Registro de Títulos e Documentos. O credor recebe a coisa como depositário, com direito de retenção por despesas de conservação.
"Duplamente em regra": nem sempre recai sobre móvel; nem sempre há transferência da posse. Nos penhores rural, industrial, mercantil e de veículos, a coisa permanece com o devedor, que a guarda e conserva. Penhor × penhora: penhor é direito real de garantia (material); penhora é ato de constrição processual.
É abusiva a cláusula que restringe a responsabilidade de instituição financeira por roubo, furto ou extravio de bem dado em garantia no penhor civil (Súmula 638 STJ) — a "Caixa" responde pelos danos ao bem empenhado.
Sustente: o penhor comum constitui-se pela tradição e registra-se no RTD; nas modalidades especiais (rural, industrial, mercantil, de veículos), dispensa-se o desapossamento. O credor é depositário com direito de retenção; a Súmula 638 veda cláusula que exima o credor pela perda do bem.
A garantia real de maior relevância prática: recai sobre imóvel sem tirar-lhe a posse. A oral cobra as causas de extinção (art. 1.499), a preferência pelo registro e a fronteira com o bem de família (Tema 1261/STJ, 2025).
◉◉◉ Recai, em regra, sobre bem imóvel, que permanece na posse do devedor/proprietário (preserva a utilidade econômica). Constitui-se por registro no CRI da circunscrição do imóvel. Também cabe hipoteca sobre navios e aeronaves art. 1.473, VI e VII. É nula a cláusula que proíbe alienar o imóvel hipotecado, mas pode-se convencionar o vencimento antecipado em caso de alienação art. 1.475.
Cabe mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem (sub-hipoteca / hipoteca de 2º grau); o dono pode constituir nova hipoteca por novo título art. 1.476. A ordem de preferência segue o registro, não o vencimento, salvo disposição em contrário. Espécies: convencional (comum/especial), legal e judicial. A hipoteca judicial não vem do CC — é efeito anexo da sentença condenatória art. 495 CPC.
O adquirente do imóvel hipotecado pode abandoná-lo ao credor em vez de quitar a dívida — abandono liberatório art. 1.479. A hipoteca legal, embora ilimitada no tempo, deve ter a especialização renovada a cada 20 anos art. 1.498. Cabe hipoteca de dívida futura ou condicionada, fixado o valor máximo garantido, dependendo a execução da concordância do devedor sobre a condição ou o montante art. 1.487.
◉◉◉ Extingue-se pela: extinção da obrigação principal; perecimento da coisa; resolução da propriedade; renúncia do credor; remição; arrematação ou adjudicação art. 1.499. Formaliza-se pela averbação do cancelamento no CRI art. 1.500. Atenção: a arrematação/adjudicação não extingue a hipoteca registrada se os credores hipotecários não forem notificados judicialmente art. 1.501. Nota da banca: a alienação do imóvel NÃO extingue a hipoteca (a sequela acompanha o bem).
A exceção à impenhorabilidade do bem de família na execução de hipoteca art. 3º, V, Lei 8.009/90 restringe-se à dívida constituída em benefício da entidade familiar. Sobre o ônus da prova (STJ, Tema 1261, jun/2025): (a) se o bem é dado em garantia por um dos sócios da PJ, presume-se impenhorável — cabe ao credor provar o benefício familiar; (b) se os únicos sócios são os titulares do imóvel, presume-se penhorável — cabe aos proprietários provar que a dívida não beneficiou a família.
A impenhorabilidade do bem de família alcança situações supervenientes — união estável e nascimento de filho posteriores à hipoteca podem tornar o imóvel impenhorável, se comprovada a residência familiar (STJ, REsp 2.011.981). E a caução locatícia sobre imóvel, mesmo averbada à margem da matrícula, produz efeito de hipoteca, salvo indicação expressa de anticrese (STJ, REsp 2.123.225).
Sustente: hipoteca é garantia real imobiliária sem desapossamento, com preferência pelo registro; nula a cláusula de inalienabilidade, válida a de vencimento antecipado. A alienação não extingue a hipoteca; a arrematação só a extingue com notificação dos credores (art. 1.501). No confronto com o bem de família, o Tema 1261 distribui o ônus da prova conforme a estrutura societária.
Instituto em desuso, mas de traço peculiar: o credor recebe a posse do imóvel frugífero e imputa os frutos na amortização da dívida.
◉ O devedor entrega ao credor imóvel frugífero, conferindo-lhe posse, retenção e percepção dos frutos, que são imputados na amortização da dívida arts. 1.506–1.510. Diferencia-se do penhor e da hipoteca: aqui o credor explora economicamente o bem. Formas de extinção: pagamento integral, perecimento do imóvel, renúncia do credor (que não extingue a dívida) e decurso de 15 anos da constituição.
Sustente: a anticrese é a única garantia real que transfere ao credor a posse e a fruição do bem para amortizar a dívida (não confere apenas retenção). Extingue-se em, no máximo, 15 anos. A caução locatícia em imóvel, se não indicada como anticrese, vale como hipoteca (REsp 2.123.225).
A resposta jurídica ao "puxadinho": direito real autônomo que permite unidades imobiliárias sobrepostas de titulares distintos. Alta incidência — banca cobra natureza jurídica, matrícula própria, preferência e extinção pela ruína.
◉◉◉ O proprietário da construção-base cede a superfície superior ou inferior de sua construção para que o titular da laje (lajeário) mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo art. 1.510-A. Contempla o espaço aéreo ou o subsolo, em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não abrangendo as demais áreas do proprietário da base art. 1.510-A, § 1º. Introduzido pela Lei 13.465/2017; hoje no rol do art. 1.225, XIII (redação da Lei 14.620/2023).
A laje é constituída em matrícula própria e confere ao titular usar, gozar e dispor art. 1.510-A, § 3º. Não implica atribuição de fração ideal do terreno nem participação em áreas já edificadas § 4º. O titular responde por encargos e tributos de sua unidade § 2º. Admitem-se lajes sucessivas (sobrelevação), com autorização expressa dos titulares da base e das demais lajes § 6º.
| — | Superfície (art. 1.369) | Laje (art. 1.510-A) |
|---|---|---|
| Objeto | Solo alheio (construir/plantar) | Construção-base já existente (espaço aéreo/subsolo) |
| Duração | Temporária (prazo determinado) | Perpétua |
| Matrícula | Não gera matrícula autônoma | Gera matrícula própria |
| Fração ideal | — | Não atribui fração ideal do terreno |
Na alienação de qualquer unidade sobreposta, têm preferência, nesta ordem, os titulares da construção-base e da laje, em igualdade com terceiros, cientificados por escrito para manifestar-se em 30 dias, salvo pacto diverso art. 1.510-D. Sem notificação, o preterido pode haver para si a parte alienada, mediante depósito do preço, no prazo decadencial de 180 dias da alienação § 1º. Havendo várias lajes, prefere sucessivamente o titular das ascendentes e depois das descendentes, com prioridade da mais próxima § 2º.
◉◉◉ A ruína da construção-base extingue o direito real de laje, salvo: se a laje foi instituída sobre o subsolo; ou se a base for reconstruída em 5 anos art. 1.510-E. A ruína não afasta a reparação civil contra o culpado. Ratio: a laje aérea exige construção concreta preexistente; a laje subterrânea subsiste porque o subsolo tem existência concreta e intangível.
A laje em terreno privado é passível de usucapião (Enunciado 627 CJF). É possível registrar a laje sobre construção edificada antes da vigência da lei, respeitados os requisitos de forma e conteúdo (Enunciado 669 CJF / IX Jornada — o material-fonte grafa "4697"). Despesas de conservação das partes que servem a todo o edifício partilham-se entre base e laje, na proporção do contrato art. 1.510-C.
Em tramitação (não vigente): o PL 4/2025 pretende permitir que a laje seja objeto de garantia real independentemente da construção-base (§ 7º projetado) e afirmar expressamente sua aquisição por usucapião (§ 8º), além de um art. 1.510-F sobre autonomia da posse. Como não há aprovação até a data-base, vale o texto atual — a menção serve à consciência de que a matéria está em debate.
Sustente: a laje é direito real autônomo (art. 1.225, XIII), com matrícula própria e poderes de usar/gozar/dispor, sem fração ideal do terreno; é bifronte e usucapível (Enunciado 627). Na alienação, preferência da base e depois da laje (30 dias; 180 dias para adjudicar). A ruína extingue, salvo laje no subsolo ou reconstrução em 5 anos.
A Lei 14.620/2023 acrescentou o inciso XIV ao rol dos direitos reais. A "novidade" é, na verdade, tema de classificação doutrinária — vale conhecer a controvérsia.
A Lei 14.620/2023 incluiu no art. 1.225 os direitos oriundos da imissão provisória na posse quando concedida à União, Estados, DF, Municípios ou entidades delegadas, e a respectiva cessão e promessa de cessão art. 1.225, XIV. Aplica-se em desapropriações: o poder público imitido já pode ceder o bem, oferecê-lo em garantia (alienação fiduciária, hipoteca), mesmo antes de pagar a indenização e efetivar a transferência.
Reunidas por eixo, priorizando o mais recente e vinculante. Prefira levar a tese (o que e por que se decidiu) ao número.
| Súmula | Tese | Foco |
|---|---|---|
| S. 308 STJ | Hipoteca entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. | Hipoteca |
| S. 239 STJ | O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda. | Promitente |
| S. 84 STJ | Cabem embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro. | Promitente |
| S. 76 STJ | A falta de registro do compromisso não dispensa a prévia interpelação para constituir o devedor em mora. | Promitente |
| S. 638 STJ | Abusiva a cláusula que restringe a responsabilidade da instituição financeira por roubo/furto/extravio de bem em penhor civil. | Penhor |
| S. 415 STF | Servidão de trânsito aparente (obras permanentes) confere direito à proteção possessória. | Servidão |
| S. 413 STF | Compromisso de compra e venda, ainda que não loteado, dá direito à execução compulsória, reunidos os requisitos legais. | Promitente |
| Precedente | Tese | Dispositivo |
|---|---|---|
| REsp 2.189.529 Info 26/2025 | O DRH do cônjuge/companheiro, enquanto perdurar, impede a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel em copropriedade dos herdeiros. | art. 1.831 |
| EREsp 1.520.294 Info 680 | Não subsiste o DRH se havia copropriedade do imóvel com terceiro antes da sucessão, ou se o falecido era mero usufrutuário (Tese 10, Jurisp. em Teses ed. 50). | art. 1.831 |
| REsp 1.617.636 Info 655 | Sob o CC/02, novo casamento/união estável do sobrevivente não extingue o DRH (silêncio eloquente); sob o CC/16, extinguia. | art. 1.831 |
| REsp 1.203.144 Info 543 | O DRH decorre da lei e independe de registro; pode ser arguido em ação possessória, inclusive por companheira. | art. 1.831 |
| REsp 1.249.227 Info 533 | A companheira sobrevivente faz jus ao DRH ainda que tenha adquirido outro imóvel com o seguro de vida do falecido. | art. 1.831 |
| Precedente | Tese | Dispositivo |
|---|---|---|
| REsp 1.758.946 | Morto o usufrutuário que arrendara o imóvel, o usufruto extingue-se, mas o espólio pode cobrar as prestações do arrendatário enquanto o proprietário não reivindicar; posse precária e injusta é relativa. | art. 1.410, I |
| REsp 1.942.097 | No usufruto inter vivos, o usufrutuário sobrevivente não presta contas dos frutos do quinhão do falecido — este retorna ao nu-proprietário. | art. 1.411 |
| Jurisp. STJ | Admite-se, excepcionalmente, a partilha do usufruto quando instituído para prejudicar a meação do cônjuge. | art. 1.390 |
| Precedente | Tese | Dispositivo |
|---|---|---|
| Tema 1261 STJ jun/2025 | A exceção à impenhorabilidade do bem de família na execução de hipoteca exige dívida em benefício da família; o ônus da prova varia conforme a estrutura societária (um sócio × únicos sócios). | art. 3º, V, L. 8.009 |
| REsp 2.011.981 | A impenhorabilidade do bem de família alcança fatos supervenientes (união estável e filho posteriores à hipoteca). | L. 8.009/90 |
| REsp 2.183.144 abr/2025 | Na incorporação, o interveniente garantidor hipotecante não tem legitimidade passiva quando o imóvel-garantia foi substituído pelas unidades autônomas. | art. 1.473 |
| REsp 2.123.225 | Caução locatícia em imóvel, mesmo averbada à margem da matrícula, produz efeito de hipoteca, salvo indicação expressa de anticrese. | art. 1.419 |
| Fonte | Tese | Dispositivo |
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| Jurisp. STJ | Pago o preço, a adjudicação compulsória pode ser requerida a qualquer tempo; não há prazo. | art. 1.418 |
| Enunc. 253 CJF | O promitente comprador titular de direito real pode reivindicar de terceiro o imóvel prometido. | art. 1.417 |
| REsp 1.478.254 | O direito real de laje é direito real sobre coisa alheia, unidade autônoma com matrícula própria (voto Min. Salomão). | art. 1.510-A |
| Enunc. 627 CJF | O direito real de laje em terreno privado é passível de usucapião. | art. 1.510-A |
Súmulas para fixar de véspera: STJ 76, 84, 239, 308, 638; STF 413, 415. Enunciados-chave das Jornadas: 93 (superfície × Estatuto), 249/510 (superfície), 252 (não uso do usufruto), 253 (reivindicatória do promitente), 626 (pacto marciano), 627 (usucapião da laje).
As que costuram vários institutos do ponto — o terreno onde a banca mais gosta de caminhar na oral. Responda pelo roteiro tese → fundamento → ressalva.