Empréstimo, arrendamento mercantil e financiamento imobiliário

O empréstimo e as suas duas espécies

Quem empresta uma furadeira espera recebê-la de volta; quem empresta cem reais não espera as mesmas notas. Essa diferença separa as duas espécies do empréstimo: o comodato, empréstimo de uso, e o mútuo, empréstimo de consumo. Gonçalves reúne as duas no gênero dos contratos que têm por objeto a entrega de uma coisa, com o dever de restituí-la, e marca o traço comum: ambos são contratos reais, que só se perfazem com a tradição; antes dela há apenas promessa de emprestar (Direito civil brasileiro, v. 3, p. 368 do arquivo).

Comodato: o empréstimo de uso

O art. 579 dá os três elementos do comodato: é gratuito, recai sobre coisa não fungível e perfaz-se com a tradição. Stolze e Pamplona classificam-no como contrato real, porque a entrega é pressuposto de existência e não ato de execução, e como unilateral, porque, entregue a coisa, só o comodatário fica obrigado¹. Exemplo: o pai que promete emprestar o carro ao filho e desiste antes de entregá-lo não descumpre comodato algum; o contrato nem chegou a existir.

A gratuidade é o selo que separa o comodato da locação: se o comodatário passa a pagar pelo uso, o contrato é locação. Nader admite, porém, que o comodatário assuma pequenos encargos, como a taxa de condomínio e o imposto predial, no chamado comodato modal (Curso de direito civil, v. 3, p. 355 do arquivo).

Nader sustenta ainda que prevalece o caráter intuitu personae, de modo que o direito só passa aos herdeiros do comodatário com cláusula que o permita (v. 3, p. 356 do arquivo). O art. 580 protege os bens alheios: tutores, curadores e administradores em geral só os emprestam com autorização especial, porque o comodato nada rende ao dono e o expõe ao risco do uso.

Comodato de coisa fungível

Pode haver comodato de coisa fungível? A regra é não, porque coisa fungível emprestada para consumo é mútuo. A exceção é o comodato ad pompam vel ostentationem, para exibição ou ornamentação: Gonçalves cita a cesta de frutas e as coisas emprestadas para uma exposição, que devem voltar as mesmas (v. 3, p. 372 do arquivo); Stolze e Pamplona, o peru assado que enfeita a mesa por duas horas e é devolvido ao bufê (v. 4, p. 533 do arquivo).

Nader, com Laurent, resume o critério: não é a natureza física da coisa que decide, mas a vontade das partes, que a tornam infungível ao exigir a restituição da mesma coisa (v. 3, p. 353 do arquivo).

O prazo e a retomada

O comodato é temporário. Com prazo ajustado, o comodante espera o fim; sem prazo, o art. 581 presume o necessário para o uso concedido (a casa emprestada para o filho morar enquanto cursa a faculdade presume o tempo do curso). Antes desse termo, a retomada exige necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz. Stolze e Pamplona veem aí um conceito aberto, que o juiz preenche atento à função social do contrato e à dignidade da pessoa humana². Nader dá o exemplo do comodante que, acometido de doença grave com tratamento prolongado na cidade, retoma o apartamento emprestado antes do prazo (v. 3, pp. 355 e 356 do arquivo).

E quando o uso não tem termo natural, como a casa emprestada para moradia, sem prazo? Nader aproxima esse comodato do antigo precário: sem fim específico a cumprir, a coisa pode ser retomada a qualquer momento, bastando a notificação (v. 3, p. 356 do arquivo). Dois julgados de Turma do STJ, que não são regra, seguem a mesma linha: passado o tempo suficiente ao uso, basta notificar o comodatário; e a notificação é dispensada quando ele tem ciência inequívoca de que o dono quer o bem de volta.

Deveres do comodatário e o aluguel da mora

O comodatário deve conservar a coisa como se fosse sua e usá-la só conforme o contrato ou a natureza dela, sob pena de perdas e danos (quem toma emprestado um carro de passeio e o usa para frete responde pelo desgaste). Constituído em mora de restituir, responde por ela e paga, até devolver, o aluguel arbitrado pelo comodante (art. 582). Nader explica que esse aluguel tem natureza de pena e não converte o empréstimo em locação; a recusa em devolver depois da mora configura esbulho, que se combate pela reintegração de posse³.

O arbitramento é unilateral, mas não é ilimitado. Em julgado de Turma, que não é regra, o STJ admitiu o aluguel fixado só pelo comodante, desde que não passe do dobro do valor de mercado: a pena pressiona a devolução sem virar fonte de lucro.

Aprofundamento O esbulho e a ação de reintegração de posse estão no capítulo 27. ir →

Riscos, despesas e solidariedade

Em regra, a coisa perece para o dono, e o comodatário só responde por culpa. O art. 583 agrava essa posição num caso: se a coisa emprestada e as do comodatário correm risco juntas e ele salva as suas, abandonando a do comodante, responde pelo dano ainda que haja caso fortuito ou força maior. Exemplo: no incêndio, quem salva a própria televisão e deixa queimar o notebook emprestado indeniza o notebook.

Stolze e Pamplona ressalvam que, se não houve chance de salvar coisa alguma, mas só a própria vida e a da família, não há responsabilidade, e a prova disso cabe ao comodatário (v. 4, p. 535 do arquivo).

As despesas com o uso e o gozo da coisa (a gasolina do carro, a conta de luz da casa) ficam com o comodatário, que jamais as recobra (art. 584). Em julgado de Turma, que não é regra, o STJ decidiu que as despesas ordinárias da coisa não oneram o comodante sem o seu consentimento expresso. Se duas ou mais pessoas tomam a mesma coisa ao mesmo tempo, respondem solidariamente perante o comodante (art. 585): os dois irmãos que tomam a casa de praia do tio respondem, cada um, pelo dano inteiro.

Mútuo: o empréstimo de consumo

No mútuo, a coisa é fungível e o mutuário a consome: devolve outra do mesmo gênero, qualidade e quantidade (art. 586). Para consumir, precisa ser dono, e por isso o mútuo transfere o domínio ao mutuário, que suporta todos os riscos desde a tradição (art. 587). Stolze e Pamplona extraem daí o contraste com o comodato: aqui o mutuário se torna proprietário do que recebe⁴. Exemplo: furtado o dinheiro no dia seguinte ao empréstimo, o mutuário continua devendo a mesma quantia.

Como o comodato, o mútuo é real e unilateral. Gonçalves lembra que a gratuidade é da natureza, e não da essência, do mútuo: o empréstimo de dinheiro hoje é, em regra, feneratício, com juros, e a finalidade econômica define a onerosidade (v. 3, pp. 385 e 386 do arquivo). Mesmo feneratício, segue unilateral, porque, feita a entrega, nenhuma obrigação resta ao mutuante (v. 3, p. 99 do arquivo).

Mútuo feito a menor

O mútuo feito a menor sem autorização de quem o tem sob guarda não pode ser reavido nem dele nem dos fiadores (art. 588). Gonçalves explica a regra pela origem romana, o senatusconsulto macedoniano, e extrai da transferência do domínio os requisitos subjetivos do mútuo: o mutuante precisa ser dono e poder dispor; o mutuário, capaz de obrigar-se⁵. O art. 589 abre cinco exceções, em que o mutuante pode cobrar:

• Ratificação posterior por quem devia autorizar (o pai que, sabendo do empréstimo, o confirma).
• Alimentos habituais, ausente o responsável (o adolescente que, sozinho em viagem, toma dinheiro para comer).
• Bens ganhos com o trabalho, até as forças desses bens (o jovem aprendiz responde com o que juntou do salário).
• Benefício do menor, para evitar o enriquecimento indevido (o dinheiro pagou a matrícula do curso dele).
• Malícia do menor, que mentiu a idade para obter o empréstimo.

Garantia e prazo do mútuo

Se, antes do vencimento, o mutuário sofre notória mudança na situação econômica, o mutuante pode exigir garantia da restituição (art. 590): o vizinho que emprestou e soube que a loja do mutuário fechou as portas pode pedir um fiador. Sem prazo expressamente convencionado, o art. 592 supre a lacuna: produtos agrícolas, até a próxima colheita; dinheiro, trinta dias, pelo menos; outra coisa fungível, o tempo que o mutuante declarar. Gonçalves transcreve a regra como o prazo supletivo do mútuo (v. 3, p. 387 do arquivo).

Juros no mútuo feneratício

Destinado a fins econômicos, o mútuo presume juros (art. 591); o de outra destinação, como o empréstimo ao amigo por cortesia, presume-se gratuito. Nader registra que as partes podem regular a onerosidade, e que, no silêncio, a presunção decide; acrescenta que os limites de juros do artigo são de ordem pública⁶, mas escreve em 2018, sobre a redação original. A Lei 14.905/2024 deu ao artigo um parágrafo único: «Se a taxa de juros não for pactuada, aplica-se a taxa legal prevista no art. 406 deste Código» (art. 591, parágrafo único).

A redação original era outra: os juros do mútuo feneratício não podiam exceder a taxa a que se refere o art. 406, sob pena de redução, e só se permitia a capitalização anual. É a letra que Gonçalves (edição de 2017), Nader (2018) e o Código comentado coordenado por Peluso (18. ed., 2024) transcrevem, todos anteriores à lei nova; Gonçalves identificava aquela taxa com a Selic (v. 3, p. 386 do arquivo). No art. 591 vigente, a taxa do art. 406 deixou de ser teto e passou a regra supletiva: sem taxa pactuada, a taxa legal, a Selic deduzido o índice de atualização monetária, zero se negativa.

E a capitalização? O texto vigente não repete a permissão da capitalização anual, e as obras lidas, todas anteriores à lei nova, não dizem como ela fica no mútuo civil; o capítulo não supre a lacuna com regra que essas fontes não dão. O que segue valendo, nas obrigações a que se aplica, é a Lei de Usura, logo adiante.

E o mútuo em curso? A lei nova tem efeito imediato e não retroage (LINDB, art. 6º): como nos juros legais, os períodos anteriores a 30/8/2024, quando a taxa nova começou a produzir efeitos, sessenta dias depois da publicação (Lei 14.905/2024, art. 5º, II; data a conferir no Planalto), seguem a regra da época, e os seguintes, a taxa legal. Se a redação original continua a limitar a taxa pactuada em contrato anterior à lei, nenhuma fonte lida responde.

Fora do Código, os juros convencionais encontram a Lei de Usura (Decreto 22.626/1933, de memória, a conferir), que veda taxas acima do dobro da legal e a contagem de juros sobre juros, salvo a anual. As instituições financeiras não se submetem a ela: ao tratar do depósito bancário, Gonçalves afasta a Lei de Usura dos juros convencionados com base na Lei 4.595/1964 (de memória, a conferir; v. 3, p. 770 do arquivo), e a Súmula 596 do STF, no mesmo sentido, não está na base do Togado.

A Lei 14.905/2024 (art. 3º) afastou a Lei de Usura também de outras obrigações, como as contratadas entre pessoas jurídicas, as representadas por títulos de crédito e as contraídas perante instituições financeiras.

No mútuo bancário, o regime é outro. Gonçalves registra que o mútuo bancário se rege pelo Código de Defesa do Consumidor, citando a Súmula 297 do STJ (v. 3, p. 394 do arquivo), e transcreve decisão do STJ segundo a qual a abusividade dos juros só se declara diante de taxa que discrepe substancialmente da média de mercado (p. 771).

Três enunciados da base completam o quadro: sem prova da taxa contratada, aplica-se a taxa média de mercado; a capitalização em periodicidade inferior à anual é permitida nos contratos com instituições do Sistema Financeiro Nacional desde 31/3/2000, se expressamente pactuada; e a capitalização, em qualquer periodicidade, depende de pactuação expressa.

Aprofundamento Os juros legais, a taxa do art. 406 e a correção monetária estão no capítulo 12. ir →

Comodato e mútuo lado a lado

A oral do TJGO (2013) pediu três diferenças, e a lei as entrega artigo por artigo. O critério que decide os outros é o destino da coisa: usada e devolvida a mesma, é comodato; consumida e devolvida outra igual, é mútuo. Desse critério saem a propriedade (fica com o comodante, passa ao mutuário), os riscos (do comodante, salvo o art. 583; do mutuário desde a tradição) e a onerosidade (o comodato é sempre gratuito; o mútuo pode ter juros).

O que é o arrendamento mercantil

Uma transportadora precisa de dez caminhões e não quer imobilizar capital. Procura uma arrendadora, que compra os caminhões escolhidos pela transportadora e os cede a ela em uso, por prazo certo, mediante contraprestações; no fim, a transportadora escolhe entre comprar pelo valor residual, devolver ou renovar. Esse é o arrendamento mercantil, ou leasing. Gonçalves o apresenta como figura intermediária entre a locação e a compra e venda, regulada pela Lei 6.099/1974, que trata do seu regime tributário⁷.

As partes são certas. A arrendadora é pessoa jurídica que pratica operação financeira, sob controle e fiscalização do Banco Central; a arrendatária pode ser pessoa física ou jurídica (Gonçalves, v. 3, p. 781 do arquivo). O bem é comprado pela arrendadora segundo as especificações da arrendatária e para uso desta (art. 1º, parágrafo único). Gonçalves classifica o contrato como consensual, solene, bilateral, oneroso, comutativo, de trato sucessivo e de adesão⁷. O Código Civil de 2002 não o regulou, e vale a legislação especial (v. 3, p. 784 do arquivo).

Por que contrato híbrido? Nader responde pelas três faces do leasing: há locação, porque o tomador usa bem alheio mediante pagamentos periódicos; há crédito, porque a operação financia o uso imediato; e há venda, porque, exercida a opção, as parcelas pagas amortizam o preço até restar o valor residual⁸. Exemplo: a clínica que toma um tomógrafo em leasing usa-o desde o primeiro dia, paga em parcelas e, no fim, pode ficar com ele pagando pouco.

Espécies: financeiro, operacional e lease-back

O leasing financeiro é a modalidade clássica. Gonçalves o caracteriza pela inexistência de resíduo expressivo: as contraprestações bastam para recuperar o custo do bem e remunerar a arrendadora, e a opção de compra se exerce por valor pequeno⁹. Envolve três partes (arrendatária, arrendadora e fornecedor), e a arrendadora compra o bem para si, não como mandatária. Gonçalves acrescenta que, nessa modalidade, o arrendatário assume os riscos da coisa, obriga-se pela conservação e sofre a obsolescência (v. 3, p. 785 do arquivo).

No leasing operacional, o bem já pertence à arrendadora, em geral o fabricante, que o aluga com assistência técnica; a soma das contraprestações não cobre o custo inteiro, e o resíduo da opção tende a ser expressivo (Gonçalves, v. 3, p. 785 do arquivo, com base nas Resoluções 2.309/1996 e 2.465/1998 do Banco Central).

Nader marca a diferença prática: o prazo é obrigatório no financeiro e facultativo no operacional, em que o arrendatário pode desistir a qualquer tempo (v. 3, p. 579 do arquivo). Quanto aos riscos, Nader aplica a regra res perit domino ao leasing em geral, também ao financeiro (v. 3, p. 577 do arquivo); só Gonçalves os põe no arrendatário do financeiro. Exemplo: a copiadora alugada com manutenção.

O lease-back, ou leasing de retorno, serve à liquidez: a empresa vende um bem de produção à arrendadora, continua na posse dele e passa a pagar pelo uso, com a faculdade de recomprá-lo no fim do prazo. Nader o vê previsto no art. 9º da Lei 6.099/1974, que cuida das operações contratadas com o próprio vendedor do bem, e registra a opinião de que seria apenas contrato análogo ao leasing (v. 3, pp. 578 e 579 do arquivo); Gonçalves dá o exemplo da empresa que vende a fábrica à financeira e a arrenda de volta (v. 3, pp. 785 e 786 do arquivo).

O valor residual garantido

O valor residual garantido (VRG) é, na definição que Gonçalves transcreve de julgado da 1ª Turma do STJ, o preço estipulado para a opção de compra ou o valor mínimo que a arrendadora receberá na venda do bem a terceiros, se a opção não for exercida (v. 3, pp. 783 e 784 do arquivo). A dúvida histórica: o pagamento antecipado do VRG, diluído nas parcelas, transforma o leasing em compra e venda a prestação? O STJ disse que sim e depois mudou, como narra Gonçalves¹⁰.

O VRG antecipado funciona como adiantamento em garantia das obrigações do arrendatário, nas palavras do julgado que Gonçalves transcreve, e, para Nader, não equivale ao exercício da opção de compra, que continua facultativa no fim do contrato (v. 3, p. 578 do arquivo). Diferente é a aquisição do bem em desacordo com a lei, que a Lei 6.099/1974 manda tratar como compra e venda a prestação (art. 11, § 1º). Exemplo: o arrendatário que paga, mês a mês, a parcela e a fração do VRG continua arrendatário, e pode devolver o bem no fim.

E se a arrendadora retoma o bem por inadimplemento e o vende? A Súmula 564, originada do Tema 500 dos repetitivos, manda somar o VRG antecipado ao valor da venda: se a soma passar do VRG total do contrato, o arrendatário recebe a diferença, descontadas antes as despesas e encargos pactuados. Exemplo: VRG total de R$ 30 mil, R$ 12 mil antecipados, venda por R$ 25 mil; a soma (R$ 37 mil) excede em R$ 7 mil, que voltam ao arrendatário, menos as despesas previstas no contrato.

Mora, notificação e reintegração

O arrendatário que deixa de pagar não fica em mora automaticamente para fins de retomada: mesmo com cláusula resolutiva expressa, a mora exige notificação prévia (Súmula 369, transcrita por Gonçalves e por Nader). Notificado e mantida a falta, a retenção do bem caracteriza esbulho, e a arrendadora o recupera pela reintegração de posse (Gonçalves, v. 3, p. 787 do arquivo; Nader, v. 3, p. 579 do arquivo). A arrendadora pode retomar porque continua dona: o arrendatário tem a posse direta, e a propriedade só passa se a opção de compra for exercida.

Aprofundamento A ação de reintegração de posse e o esbulho estão no capítulo 27. ir →

Quem suporta a perda do bem arrendado

O bem arrendado é roubado ou perece sem culpa de ninguém. Quem perde? Se o dono é a arrendadora, a regra geral é res perit domino: a coisa perece para o dono. Nader a aplica ao leasing sem rodeios: roubada, furtada ou perecida a coisa sem dolo ou culpa do arrendatário, ele não responde pelo prejuízo, porque o bem não integra o seu patrimônio¹¹.

Dois fatores mudam a resposta. O primeiro é o contrato: Gonçalves descreve o leasing financeiro como aquele em que o arrendatário assume os riscos da coisa (v. 3, p. 785 do arquivo), e o contrato pode impor-lhe o dever de segurar o bem, como no caso do TRF1 (2023). O segundo é a mora: o devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação ainda que decorra de caso fortuito ou força maior ocorrido durante o atraso (art. 399). Quem devia ter contratado o seguro e não o fez assume o risco que o seguro cobriria.

Consumidor e tributação

O leasing com o consumidor final é relação de consumo? Nader afirma que os contratos de leasing se subordinam ao CDC por orientação pacífica⁸; Gonçalves registra julgados nos dois sentidos, um que afasta o CDC por ver no leasing negócio complexo de financiamento e locação, outros que o aplicam por ser a arrendadora fornecedora de serviços (v. 3, p. 787 do arquivo). Na tributação, o STF decidiu, em repercussão geral, que incide ISS sobre o leasing financeiro; o tema é de direito tributário.

Dois sistemas, dois propósitos

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) nasceu com a Lei 4.380/1964 para financiar a casa própria com regras de interesse social: o seguro habitacional obrigatório e, em parte dos contratos, o FCVS, fundo que cobre o saldo devedor que sobrar no fim. O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) veio com a Lei 9.514/1997 para o crédito imobiliário em geral, com garantias próprias, sobretudo a alienação fiduciária de imóvel. As obras gerais lidas pelo Togado tratam dos dois sistemas só de passagem; a base de jurisprudência supre boa parte do resto.

SFH: juros, correção e amortização

Três regras da base governam a conta do financiamento. A primeira: o art. 6º, e, da Lei 4.380/1964, que fala em juros convencionais de até 10% ao ano, não limita os juros remuneratórios nos contratos do SFH (Súmula 422). A segunda: a atualização do saldo devedor antecede a amortização pela prestação (Súmula 450). Exemplo: saldo de R$ 100 mil corrigido em 1% vira R$ 101 mil, e só então se abate a parcela paga; abater antes e corrigir depois daria saldo menor, e é essa inversão que a súmula rejeita.

A terceira regra é a da capitalização. Para os contratos do SFH anteriores à Lei 11.977/2009 ○, o repetitivo do STJ vedou a capitalização de juros em qualquer periodicidade; a partir dela, o art. 15-A da Lei 4.380/1964 permite pactuar capitalização mensal (art. 15-A). A Tabela Price não é ilegal em abstrato: saber se ela embute juros sobre juros é questão de fato, que pede prova pericial nos contratos em que a capitalização é vedada (Tema 572).

E o sistema de amortização? A lei deixa-o à livre pactuação entre as partes nas operações com prestações periódicas, e o valor presente das prestações se calcula pela taxa de juros pactuada no contrato (art. 15-B). Foi o que o TRF5 (2025) cobrou: num financiamento de cinco anos atrás, o juiz aplica a taxa do contrato; não há «norma quadro» que imponha um sistema, e a capitalização mensal pode ser pactuada. A letra do art. 15-B não está em fonte local, e os parágrafos que tratam da oferta de sistemas ao mutuário ficam a conferir.

Nos contratos antigos com cobertura do FCVS, o fundo responde pelo saldo residual; sem essa cláusula, o saldo que sobrar no fim é do mutuário (Tema 835). Exemplo: quem pagou as 180 prestações de um contrato sem FCVS e ainda deve R$ 40 mil de saldo corrigido continua devedor dessa diferença.

A transferência do financiamento também tem regra própria. Gonçalves descreve o contrato de gaveta: o mutuário cede os direitos sobre o imóvel sem a anuência do agente financeiro, segue pagando em seu nome e dá ao cessionário procuração em causa própria¹². O comentário ao art. 303 do Código coordenado por Peluso lembra que a anuência presumida do credor hipotecário não alcança o SFH, porque a lei especial exige a intervenção do agente financeiro¹³.

Para cessões posteriores a 25/10/1996, o cessionário só discute o contrato em juízo com anuência do mutuante (Tema 523). Para as cessões até 25/10/1996, nos contratos com cobertura do FCVS, o mesmo julgamento da Corte Especial reconheceu a legitimidade do cessionário mesmo sem a intervenção da instituição financeira (Tema 522).

O imóvel financiado pelo SFH também não se adquire por usucapião, ainda que abandonado pelo mutuário. A Terceira Turma do STJ trata o bem como afetado a uma finalidade pública, porque lastreia um sistema custeado por recursos públicos, e por isso imprescritível (CF, art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único). O julgado é de Turma, mas é o que a banca cobrou: no TRF2 2018, a alternativa correta dizia apenas que o imóvel vinculado ao SFH não pode ser usucapido.

Aprofundamento A assunção de dívida e a cessão da posição contratual estão no capítulo 10. ir →

O seguro habitacional

O seguro habitacional é obrigatório no SFH, mas a escolha da seguradora é do mutuário: o banco não pode obrigá-lo a contratar consigo nem com a seguradora que indicar. É a Súmula 473, originada do Tema 54 dos repetitivos e cobrada pelo TRF3 (2018). Exemplo: o banco que condiciona a liberação do crédito à apólice da seguradora do mesmo grupo impõe condição que o mutuário pode recusar, apresentando apólice de outra seguradora.

A exigência casada tem nome no Código de Defesa do Consumidor: venda casada, vedada pelo art. 39, I, que proíbe condicionar o fornecimento de produto ou serviço ao de outro. Em julgado de Turma, que não é regra, o STJ aplicou a vedação ao financiamento habitacional. A cobertura do seguro também é larga: a Segunda Seção, sem tese vinculante, decidiu que os vícios estruturais de construção estão cobertos, ainda que só apareçam depois de extinto o contrato. O julgado é de 2020, posterior à prova do TRF3, que já tratava como falsa a irresponsabilidade da seguradora pelos vícios da construção.

O regime geral do contrato de seguro mudou: a Lei 15.040/2024 revogou os arts. 757 a 802 do Código Civil (art. 133) e entrou em vigor decorrido um ano da publicação oficial (art. 134). O seguro habitacional do SFH segue a sua disciplina própria e as súmulas acima; o regime geral está no capítulo do seguro.

Aprofundamento As regras gerais do seguro, já pela Lei 15.040/2024, estão no capítulo 20. ir →

O CDC e o CES no SFH

O Código de Defesa do Consumidor se aplica a todos os contratos do SFH, qualquer que seja a data? O TRF3 (2018) tratou a afirmação como falsa. A razão de direito é a irretroatividade: o CDC (Lei 8.078/1990) não alcança contrato celebrado antes de entrar em vigor, porque a lei nova respeita o ato jurídico perfeito (LINDB, art. 6º).

Há uma segunda razão: nos contratos com cobertura do FCVS, a Primeira Seção do STJ, sem tese vinculante, marcou a presença do Estado como garante da quitação do saldo devedor, e o registro da base resume o julgado como de não aplicação do CDC a esses contratosSTJ, REsp 489.701/SP. A «aplicação a todos os contratos» falha pelos dois lados.

A mesma prova tratou como falsa a vedação absoluta do CES, o Coeficiente de Equivalência Salarial, «ainda que exista expressa previsão contratual». A definição técnica do coeficiente e a orientação do STJ que a questão pressupõe, de admitir a cobrança quando pactuada, não estão na base do Togado e ficam a conferir; a leitura segura é que a generalização («ainda que exista expressa previsão contratual») tornou a alternativa falsa.

SFI: as garantias e a alienação fiduciária

O art. 17 lista as garantias do financiamento imobiliário: hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios, caução de direitos creditórios ou aquisitivos e alienação fiduciária de coisa imóvel; as três últimas são direito real. O penhor não aparece: no Código, é garantia que recai sobre coisa móvel (art. 1.431), e a lei especial não o incluiu. A anticrese também não está nos incisos, mas o § 3º a admite como garantia suplementar nas operações do SFI que envolvam locação. O banco registra dúvida no gabarito do TRF6 (2025) justamente por isso: lido só pelos incisos, o rol também deixaria de fora a anticrese.

A garantia que move o SFI é a alienação fiduciária de imóvel: o devedor transfere ao credor, para garantia, a propriedade resolúvel do bem, e a recupera ao pagar. Stolze e Pamplona sublinham que ela não é privativa das entidades do SFI e que se constitui pelo registro, com o desdobramento da posse¹⁴; Gonçalves separa esse regime, da Lei 9.514/1997, da propriedade fiduciária do Código, restrita a móveis infungíveis¹⁵.

Dois precedentes qualificados da base dão força à garantia. O STF julgou constitucional a execução extrajudicial da Lei 9.514/1997 (Tema 982). O STJ decidiu que, registrado o contrato, a resolução por inadimplemento do devedor em mora segue a Lei 9.514/1997 e afasta o CDC (Tema 1.095). Sobre os juros, julgado de Turma de 2025, que não é regra, negou a capitalização em periodicidade inferior à anual no SFI, mesmo pactuada.

Dois julgamentos da base já se referem a esse regime. O STF declarou constitucionais os procedimentos extrajudiciais da Lei 14.711/2023, inclusive a execução do crédito hipotecário e a da garantia imobiliária em concurso de credoresSTF, ADI 7.600. E o STJ, em repetitivo, separou os contratos pela Lei 13.465/2017: antes dela, consolidada a propriedade e purgada a mora, desfaz-se a consolidação; depois dela, consolidada a propriedade sem a purga, resta ao devedor fiduciante só o direito de preferênciaSTJ, Tema 1.288 dos repetitivos.

Aprofundamento A propriedade fiduciária e a alienação fiduciária em garantia estão no capítulo 31. ir →

Aprofundamento A hipoteca e a sua execução estão no capítulo 33. ir →