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Estudo de caso · discursiva · TRF3 21º 2025
Responder a seis perguntas sobre a locação de imóvel particular à EBCT: a redução unilateral do aluguel, a dispensa da audiência de conciliação, a irregularidade do mandato, a notícia de cartel, a renovatória e a escolha do imóvel particular havendo imóvel da União na região.
A Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos – EBCT (locatária) celebrou contrato de locação predial, pelo prazo de 10 anos, com a empresa Imóveis Legais Ltda. (locadora), proprietária do imóvel onde foi instalada uma agência da EBCT. No decorrer do prazo, a EBCT notificou a Imóveis Legais Ltda. e, alegando a supremacia do interesse público, reduziu unilateralmente o valor do aluguel firmado no contrato de locação com a Imóveis Legais Ltda.. Inconformada, a locadora ajuizou demanda alegando que a locatária deve atuar como particular, com relativa igualdade de condições, predominando o regime jurídico de direito privado. O contrato social juntado aos autos pela Imóveis Legais Ltda. na ação judicial indica um representante legal diferente daquele que assina a procuração. Questionada pelo juízo, a Imóveis Legais Ltda. informou ter arquivado a alteração contratual na Junta Comercial, indicando o signatário da procuração e, alegando indício substancial da falsificação de assinaturas, o Presidente da Junta Comercial suspendeu os efeitos do ato antes da empresa poder comprovar a veracidade da assinatura. Em audiência de conciliação, locadora e locatária não chegaram a um acordo quanto ao valor do aluguel. Ao contestar, a EBCT alegou que observou a justificação e comprovação objetiva de que o imóvel condiz com a necessidade de instalação e localização das atividades aspiradas pela Administração Pública, atentando-se à: (i) avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos; e (ii) justificativas que demonstraram a singularidade do imóvel a ser locado e que evidenciaram a vantagem da contratação. A EBCT informou, ainda, que embora entendesse desnecessário, realizou uma avaliação prévia no mercado quanto ao preço do aluguel para que esse não se encontrasse superfaturado. O Juízo nomeou perito para proceder uma avaliação quanto ao valor do aluguel. Em seu laudo, o expert relatou que, de fato, o valor pleiteado pela locatária está abaixo do praticado no mercado. O perito informou que avaliou 12 imóveis, todos com valores bastante similares e com termos e cláusulas contratuais idênticas, constatando, ainda, que 5 imóveis são de propriedade da locadora, 4 de outra empresa e outros 3 de propriedade de uma mesma pessoa física. Por fim, relatou o expert que, na região, já se encontrava quando da celebração do contrato de locação (e ainda se encontra) um imóvel da União que serviu por anos como agência da Caixa Econômica Federal. Enquanto tramitava a ação judicial na qual se discutia a redução unilateral do valor do aluguel, 8 meses antes do contrato completar 5 anos a EBCT ingressou com ação renovatória requerendo a renovação do contrato por igual prazo do contrato de locação. Responda justificadamente as seguintes questões: a) a redução unilateral do aluguel era possível tendo em vista o status da EBCT, exploradora de monopólio postal? b) a juiz poderia, assim entendendo, dispensar a audiência de conciliação, de ofício ou por provocação da parte ré? c) o juiz poderia intimar a parte autora para substituir o instrumento de mandato? Ou deveria oficiar à Junta Comercial determinando ao seu Presidente que corrigisse eventual ilegalidade do ato? d) se o juiz estiver diante de infração contra a ordem econômica, deve dar notícia a alguma autoridade? Em caso de infração contra a ordem econômica, explique que tipo de infração e autoridade ou autoridades seriam essas? e) há algum empecilho ao pedido renovatório? Se cabível, a locação poderia ser renovada por mais dez anos, considerando-se que esse foi o prazo contratual. f) existe alguma circunstância que prejudique a escolha de um imóvel particular para a locação? Se houver, explique.
Enunciado da prova, como publicado no caderno; valor da questão: 1,0; limite de 30 linhas.
Responder a seis perguntas sobre a locação de imóvel particular à EBCT: a redução unilateral do aluguel, a dispensa da audiência de conciliação, a irregularidade do mandato, a notícia de cartel, a renovatória e a escolha do imóvel particular havendo imóvel da União na região.
Espelho oficial: 9 itens, somando 1,00. A conduta esperada está parafraseada do espelho da prova.
| Item | Etapa | O que se pontua | Valor | Modelo |
|---|---|---|---|---|
| i01 | — | Negar a redução unilateral: a locação pela Administração é contrato regido pelo direito privado, sem prerrogativas, e a estatal se sujeita ao regime das empresas privadas. | 0,10 | M1 |
| i02 | — | Negar a dispensa da audiência de ofício ou só a pedido do réu: exige-se desinteresse expresso de ambas as partes ou direito que não admita autocomposição. | 0,10 | M2 |
| i03 | — | Intimar a autora para regularizar o mandato, sem oficiar à Junta: é legal a suspensão do ato pelo Presidente diante de indício substancial de falsificação. | 0,10 | M3 |
| i04 | — | Comunicar ao CADE e ao MPF os indícios de cartel (imóveis de poucos donos com preços e cláusulas idênticos): infração e crime contra a ordem econômica. | 0,15 | M4 |
| i05 | — | Apontar a renovatória fora do prazo legal (entre um ano e seis meses antes do fim do contrato) e o limite de cinco anos da renovação compulsória. | 0,15 | M5 |
| i06 | — | Apontar a falta de certificação da inexistência de imóvel público vago e disponível (havia imóvel da União na região), exigida para locar imóvel particular. | 0,10 | M6 |
| i07 | — | Idioma oficial: padrão de linguagem, ortografia e gramática. | 0,07 | M7 |
| i08 | — | Caligrafia, na medida em que afeta a leitura e a compreensão. | 0,03 | M7 |
| i09 | — | Capacidade de exposição: ordem, raciocínio, clareza, inter-relação de conceitos e coerência. | 0,20 | M7 |
Os parágrafos-modelo são sugestões de redação para provas discursivas e sentenças, não fórmulas: mostram como o tópico estudado vira fundamentação na voz de quem julga. Use-os para treinar a estrutura (premissa, regra, aplicação ao caso, conclusão) e adapte a linguagem ao enunciado.
M1 · A locatária estatal não reduz o aluguel por ato próprio
Não era possível a redução unilateral. A EBCT, empresa pública, sujeita-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas quanto aos direitos e obrigações civis (CF, art. 173, § 1º, II), e seus contratos regulam-se por suas cláusulas e pelos preceitos de direito privado (Lei 13.303/2016, art. 68). Locatária de imóvel particular, ela não está excluída da Lei 8.245/1991 (art. 1º, parágrafo único), e a locação é contrato de direito privado, sem a prerrogativa de alteração unilateral. Nem o monopólio postal nem as prerrogativas da EBCT como prestadora de serviço público lhe dão esse poder na locação. Sem acordo, a revisão do aluguel depende de ação revisional, depois de três anos de vigência (Lei 8.245/1991, arts. 19 e 68).
M2 · A audiência só se dispensa pela vontade das duas partes
O juiz não poderia dispensar a audiência de conciliação de ofício nem apenas a pedido da ré. Ela só deixa de se realizar se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na composição consensual, ou quando não se admitir a autocomposição (CPC, art. 334, § 4º, I e II); o autor indica sua opção na petição inicial (CPC, art. 319, VII), e o réu, por petição com dez dias de antecedência (art. 334, § 5º). O valor do aluguel é direito patrimonial disponível, que admite autocomposição.
M3 · A representação se regulariza nos autos
O juiz deve intimar a autora para regularizar a representação, suspendendo o processo e assinando prazo razoável (CPC, art. 76); descumprida a determinação, o processo se extingue, porque a providência cabe à autora (art. 76, § 1º, I). Não lhe cabe oficiar à Junta Comercial para corrigir o ato do Presidente: a suspensão dos efeitos do arquivamento diante de indício substancial de falsificação de assinatura é legal, segundo o espelho, que cita o Decreto 1.800/1996, e a impugnação desse ato tem via própria, fora da ação locatícia.
M4 · Indícios de cartel se comunicam ao CADE e ao Ministério Público
Sim. A uniformidade de preços e de cláusulas entre doze imóveis pertencentes a apenas três titulares, um deles a própria locadora, é indício de acordo entre concorrentes para fixar preços, o que caracteriza infração da ordem econômica (Lei 12.529/2011, art. 36, caput e § 3º, I, a) e crime contra a ordem econômica (Lei 8.137/1990, art. 4º, II, a). O juiz deve dar notícia ao CADE, para a apuração administrativa da infração, e ao Ministério Público Federal, para a apuração do crime, como aponta o espelho, sem decidir sobre a infração, que não é objeto da demanda.
M5 · A renovatória fora da janela e o teto de cinco anos
Há empecilho. A renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor, sob pena de decadência (Lei 8.245/1991, art. 51, § 5º). O contrato é de dez anos, e a ação veio oito meses antes de ele completar cinco anos, mais de cinco anos antes do termo: é intempestiva, e o prazo decadencial não se suspende nem se interrompe. Ainda que tempestiva, a renovação compulsória não iria a dez anos: apesar da letra «por igual prazo» do art. 51, o STJ, em julgados de Turma, limita-a a cinco anos, ainda que o contrato renovando seja mais longo (Quarta Turma, REsp 1.990.552, 2022).
M6 · O imóvel da União na região impedia a escolha sem certificação
Há. Na locação de imóvel pela Administração por inexigibilidade, exige-se a certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto (Lei 14.133/2021, art. 74, § 5º, II), ao lado da avaliação prévia e das justificativas de singularidade e vantagem (incisos I e III). Havia na região, desde a celebração, imóvel da União que já não servia de agência da Caixa, e a escolha do particular dependia de certificar que ele não estava disponível ou não atendia ao objeto. A Lei 14.133/2021 não abrange as empresas públicas regidas pela Lei 13.303/2016 (art. 1º, § 1º), cujo art. 29, V, exige avaliação prévia e preço de mercado; o espelho cobrou o requisito da Lei 14.133.
M7 · Conclusão em seis respostas
Respondendo às perguntas: a) não, porque a locação com a estatal locatária é contrato de direito privado, sem prerrogativa de alteração unilateral; b) não, porque a audiência só se dispensa pelo desinteresse expresso de ambas as partes ou se o direito não admitir autocomposição; c) intima-se a autora para regularizar o mandato, sem ofício à Junta Comercial; d) sim, ao CADE e ao Ministério Público Federal, pelos indícios de cartel; e) a renovatória é intempestiva e, ainda que não fosse, a renovação compulsória teria o teto de cinco anos; f) sim, a existência de imóvel da União na região, sem a certificação exigida.
Os tópicos de Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato que esta questão exige: