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Estudo de caso · discursiva · TJAM 2025
Analisar o pedido da construtora de reduzir a multa diária fixada em acordo homologado pelo atraso na entrega da unidade, diante dos argumentos de que a multa já supera o valor do imóvel e de que o inadimplemento é parcial, e concluir, explicando os conceitos envolvidos.
O Banco Anatos, promitente comprador de um imóvel incorporado por XXX Construtora Ltda., acionou a vendedora reclamando do atraso na entrega da unidade que havia adquirido para construção de sua sede. Antes da sentença, as partes compuseram acordo judicial, que foi homologado pela Primeira Vara de Manaus, prevendo a entrega das chaves em 30 dias, sob pena de multa diária de 1% do valor pago pelo imóvel. Passado o trintídio, como a construtora não cumpria a obrigação, a instituição financeira passou a executar o acordo, constituindo a ré em mora. Depois de 150 dias de inércia, o juízo penhora o valor acumulado da multa diária nas contas da devedora, o que a faz vir aos autos, tempestiva e adequadamente, requerer a redução sob os seguintes fundamentos: (i) já supera o valor do próprio imóvel; e, (ii) embora não negue a inadimplência, ela seria parcial, na medida em que 75% de todas as providências necessárias para a entrega da unidade já teriam sido tomadas. Analise o pleito, de maneira justificada, em relação a ambos os argumentos do réu. Ao final, indique sua conclusão, também apresentando e detalhando os conceitos jurídicos envolvidos. Desnecessária a forma de sentença. Considere provados todos os fatos. 1. A resposta deve ser fundamentada, de modo que a mera referência a entendimento jurisprudencial ou doutrinário, sem justificativa específica, não pontuará. 2. A mera citação de artigo legal, ou de resposta “sim” ou “não”, desacompanhada da devida justificativa, não garante a pontuação na questão.
Enunciado da prova, como publicado no caderno; valor da questão: 2,0; limite de 30 linhas.
Analisar o pedido da construtora de reduzir a multa diária fixada em acordo homologado pelo atraso na entrega da unidade, diante dos argumentos de que a multa já supera o valor do imóvel e de que o inadimplemento é parcial, e concluir, explicando os conceitos envolvidos.
Espelho oficial: 3 itens, somando 2,00. A conduta esperada está parafraseada do espelho da prova.
| Item | Etapa | O que se pontua | Valor | Modelo |
|---|---|---|---|---|
| i01 | — | Qualificar a multa diária como cláusula penal moratória inserida na transação, afastando o regime das astreintes e o da incorporação imobiliária. | 0,75 | M7 |
| i02 | — | Limitar a multa ao valor da obrigação principal pela gravitação jurídica; a só menção a enriquecimento sem causa ou a proporcionalidade não pontua. | 0,50 | M8 |
| i03 | — | Reconhecer o direito do devedor à redução equitativa, até de ofício, pelo cumprimento parcial, não necessariamente proporcional; a indivisibilidade só afeta o quanto. | 0,75 | M9 |
Os parágrafos-modelo são sugestões de redação para provas discursivas e sentenças, não fórmulas: mostram como o tópico estudado vira fundamentação na voz de quem julga. Use-os para treinar a estrutura (premissa, regra, aplicação ao caso, conclusão) e adapte a linguagem ao enunciado.
M7 · A natureza da multa: cláusula penal moratória, não astreinte
A multa diária de 1% do valor pago foi pactuada pelas partes no acordo judicial, como pena para o atraso na entrega das chaves. É cláusula penal moratória, admitida na transação (CC, arts. 409, 411 e 847), e a homologação não lhe muda a natureza: não é astreinte, que o juiz comina para forçar o cumprimento de ordem judicial (CPC, art. 537), nem se rege pelas regras próprias da incorporação imobiliária, porque nasceu da vontade das partes na transação. Por ser pena convencional, sujeita-se aos limites dos arts. 412 e 413 do Código Civil.
M8 · O primeiro argumento: o teto do art. 412
Acolho o primeiro argumento. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal (CC, art. 412): é a gravitação jurídica, pela qual o acessório não vale mais que o principal. Depois de 150 dias, a multa diária de 1% acumula 150% do valor pago, acima do próprio imóvel. O excesso sobre o valor da obrigação principal se corta por força de lei, sem juízo de equidade; não basta, para isso, invocar genericamente o enriquecimento sem causa ou a proporcionalidade.
M9 · O segundo argumento: a redução equitativa pelo cumprimento parcial
Acolho também o segundo argumento. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte (CC, art. 413), dever que o juiz exerce até de ofício, por ser norma de ordem pública. A construtora tomou 75% das providências para a entrega, e a redução, equitativa, não precisa ser proporcional a esse percentual. A indivisibilidade da entrega das chaves não impede a redução; influi apenas no quanto se reduz. Concluo que a multa deve ser limitada ao valor da obrigação principal e, dentro desse teto, reduzida equitativamente, considerados o cumprimento parcial e a finalidade de compelir a entrega.
Os tópicos de Inadimplemento das obrigações que esta questão exige: