Lei do Inquilinato — Ponto 16
Lei nº 8.245/1991

◉◉◉ Na locação, o locador cede temporariamente o uso e gozo de bem não fungível ao locatário, que paga o aluguel. É contrato oneroso, comutativo, bilateral e consensual (pode ser verbal). O locador transfere a posse direta, retendo a posse indireta e a propriedade. A incidência da Lei 8.245/91 depende da destinação urbana do imóvel (moradia, comércio, indústria, serviços), não de sua localização geográfica — imóvel destinado a agricultura/pecuária/extrativismo é rural (Estatuto da Terra), ainda que em zona urbana.

◉◉ Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, presumem-se solidários se o contrário não se estipulou (art. 2º). Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. O contrato pode ser ajustado por qualquer prazo, mas depende de vênia conjugal se igual ou superior a dez anos (art. 3º) — e, sem ela, o cônjuge que não anuiu não fica obrigado ao período excedente.

◉◉◉ Contrato escrito ≥ 30 meses (art. 46): extingue-se pelo decurso do prazo, independentemente de notificação; se o locatário fica +30 dias sem oposição, prorroga por prazo indeterminado e o locador pode denunciar a qualquer tempo (denúncia vazia), com 30 dias para sair. Contrato < 30 meses ou verbal (art. 47): findo o prazo, prorroga por tempo indeterminado, e a retomada só ocorre nas hipóteses taxativas do art. 47 (denúncia cheia/motivada) — mútuo acordo/infração/inadimplemento (art. 9º), extinção do vínculo de emprego, uso próprio/de familiar, obra que aumente ≥20% a área, ou vigência ininterrupta superior a 5 anos (inc. V, que reabre a denúncia vazia).

◉◉ No contrato por prazo determinado, o locador não pode reaver o imóvel antes do termo; o locatário, sim, pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada proporcional ao período faltante (ou a que for judicialmente arbitrada — art. 4º c/c art. 413 do CC). Dispensa da multa (parágrafo único): devolução por transferência do empregador (público ou privado) para outra localidade, com aviso escrito de 30 dias. Atenção: o STJ e os TJs afastam a dispensa quando o "transferido" é sócio da empresa (não há vínculo de subordinação — vedada interpretação analógica).

◉◉ Na denúncia do contrato por prazo indeterminado (art. 6º), o aviso deve ser por escrito e com 30 dias de antecedência, mas a lei não especifica o meio. O STJ (3ª T., Rel. Nancy Andrighi) admitiu o aviso por e-mail: basta que a intenção de denunciar chegue ao locador (negócio receptício). A formalidade é mitigada, não eliminada — boa-fé ou tentativas frustradas, por si sós, não suprem a exigência: é preciso que a mensagem efetivamente alcance o locador.

◉◉◉ São garantias, e o locador só pode exigir uma delas (art. 37, parágrafo único — sob pena de nulidade e de contravenção do art. 43): I – caução (real ou fidejussória; se em dinheiro, limitada a 3 meses de aluguel e depositada em caderneta de poupança); II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Sustentar: não há hierarquia nem preferência entre elas — a exigência de duas garantias simultâneas é vedada.

◉◉ A fiança prestada por pessoa casada exige outorga conjugal (art. 1.647, III, do CC), exceto no regime de separação absoluta. Sua falta gera a ineficácia total da garantia — não apenas da meação do cônjuge que não anuiu (Súmula 332 do STJ). A exigência vale mesmo quando o fiador é empresário (REsp 1.525.638) e na fiança em favor de cooperativa (REsp 1.351.058). Ressalva do STJ: não se beneficia da nulidade quem prestou a fiança emitindo declaração falsa de ser solteiro (vedação ao venire / torpeza própria).

◉ Exoneração na locação por prazo determinado: ainda que enviada notificação durante a vigência, o fiador só se exonera ao término do contrato determinado, ou em 120 dias após ele se tornar indeterminado (REsp 2.121.585). Fiança limitada (art. 822 do CC): o fiador responde só até o limite avençado — o excedente, custas e honorários cobram-se apenas do afiançado (REsp 1.482.565). Prescrição regressiva: é trienal o prazo para o fiador que pagou cobrar do locatário, contado do pagamento (REsp 1.432.999); e a interrupção contra o devedor principal prejudica o fiador (art. 204, §3º, do CC).

◉◉◉ Salvo disposição contratual em contrário: as necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção (art. 35). As voluptuárias não se indenizam, mas podem ser levantadas ao fim da locação, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. Espelha o art. 578 do CC, mas com a peculiaridade de admitir renúncia.

◉◉ O locador não pode recusar a devolução do imóvel sob o argumento de estado inadequado, pretendendo que o aluguel siga fluindo; deve receber e cobrar depois os prejuízos (evita locupletamento e aluguel indevido). O locatário deve restituir o bem no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural do uso regular (art. 23, III).

◉ O STJ fixou que a ação de ressarcimento de benfeitorias em imóvel alugado prescreve em 3 anos, contados do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato — e não da data do desembolso (REsp 1.791.837). A pretensão é decorrência lógica da resolução, cujo efeito é o retorno das partes ao estado anterior.

◉◉◉ Em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir, em igualdade de condições com terceiros (art. 27). O locador deve dar-lhe ciência inequívoca do negócio (notificação judicial, extrajudicial ou outro meio). O locatário tem 30 dias para manifestar, de forma inequívoca, a aceitação integral da proposta.

◉◉◉ Preterido no direito de preferência, o locatário pode: (a) reclamar perdas e danos; ou (b) depositar o preço e haver para si o imóvel (adjudicação), desde que o requeira em 6 meses do registro do ato e o contrato de locação esteja averbado na matrícula ao menos 30 dias antes da alienação. Sustentar: sem a averbação prévia, só resta a via indenizatória — a adjudicação exige a publicidade registral.

◉◉◉ Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (art. 12) — sub-rogação legal, independentemente de anuência do locador. O sub-rogado deve comunicar por escrito o locador e o fiador.

◉◉ Notificado da sub-rogação, o fiador tem 30 dias para comunicar ao locador que deseja se exonerar. O STJ decidiu que o prazo começa do efetivo conhecimento da sub-rogação, ainda que a ciência não venha do locatário sub-rogado (a formalidade do §2º relativiza-se pela instrumentalidade das formas — REsp 1.510.503). Ou seja: se o próprio locador comunica a sub-rogação, o prazo já corre.

◉◉◉ Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10) — não há rescisão nem desocupação. Morrendo o locatário residencial (art. 11), ficam sub-rogados nos seus direitos e deveres, nesta ordem, o cônjuge/companheiro e os herdeiros necessários e pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel; na locação com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio. Pegadinha: a banca afirma que a morte "extingue a locação" — errado.

◉◉◉ Para proteger o ponto e o fundo de comércio, a lei confere ao locatário empresário o direito à renovação compulsória do contrato (art. 51) — verdadeiro direito potestativo de renovar por, no mínimo, 5 anos, independentemente da vontade do locador, cumpridos os requisitos. A Lei 8.245/91 unificou a matéria, revogando a antiga Lei de Luvas (Decreto 24.150/1934).

◉◉◉ São cumulativos: (I) contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado; (II) prazo mínimo do contrato a renovar (ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos) de 5 anos; (III) exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. A ação deve ser proposta no interregno de 1 ano a 6 meses anteriores ao término do contrato em vigor (prazo decadencial).

◉◉ Mesmo cabível a renovação, o locador pode retomar em hipóteses do art. 52 (obras determinadas pelo Poder Público que importem transformação; uso próprio; transferência de fundo de comércio existente há mais de 1 ano). A defesa (art. 72) admite proposta de terceiro em melhores condições (inc. III): não renovada por isso, a indenização ao locatário (art. 52, §3º) é fixada na sentença e devida solidariamente pelo locador e pelo proponente (art. 75). O locador pode ainda pedir aluguel provisório não excedente a 80% do pedido (art. 72, §4º).

◉ Certidão de parcelamento fiscal supre a prova de quitação de tributos do art. 71, III (REsp 1.698.814). Acessões do locatário podem ser consideradas também na revisional (mesmo contrato), não só na renovatória (EREsp 1.411.420). Fiador não parte na renovatória pode ser incluído no cumprimento de sentença, desde que juntada sua anuência (REsp 1.911.617 / REsp 2.060.759). Renúncia em renovatória é admissível até o trânsito em julgado (REsp 1.707.365).

◉◉ Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos e as normas do tenancy mix (art. 54) — o empreendedor não pode cobrar do lojista despesas com obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral, nem com pintura de fachada e itens definidos no §1º. O lojista tem direito à renovatória como qualquer locação empresarial.

◉ O prazo de 60 dias do art. 54, §2º, para o lojista exigir a comprovação das despesas é periodicidade mínima, não prazo decadencial — a ação de exigir contas pode ser proposta em até 10 anos (REsp 2.003.209). E, na renovatória de shopping, a mera dissonância entre o aluguel percentual contratado e o de mercado não autoriza, por si só, a alteração: exige-se desequilíbrio superveniente por evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC) — dada a autonomia da vontade do art. 54.

◉◉ É a destinada à residência temporária do locatário (lazer, cursos, tratamento de saúde, obras em seu imóvel etc.), por prazo não superior a 90 dias, mobiliado ou não (art. 48). Se mobiliado, o contrato descreve obrigatoriamente os móveis e seu estado. O locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir garantia (art. 49). Findo o prazo, permanecendo o locatário +30 dias sem oposição, presume-se prorrogada por prazo indeterminado — e cessa a exigibilidade do pagamento antecipado (art. 50).

◉◉ No voto que prevaleceu (Nancy Andrighi), os contratos intermediados por plataformas não são propriamente locação residencial nem hospedagem hoteleira — são contratos atípicos. O meio não define a natureza: é irrelevante que a oferta se dê por plataforma digital, imobiliária ou panfleto; tanto uma locação por temporada quanto uma hospedagem podem ser firmadas por app sem desnaturar-se. A hotelaria própria (Lei Geral do Turismo, art. 23) envolve prestação essencial de serviços de hospedagem — e está fora da Lei 8.245/91 (que exclui apart-hotéis no art. 1º).

◉◉◉ Cabe liminar para desocupação em 15 dias, independentemente de audiência e mediante caução de 3 meses de aluguel, em hipóteses do art. 59, §1º — entre elas: descumprimento de mútuo acordo escrito; extinção do vínculo de emprego; término do prazo da locação para temporada; morte do locatário sem sucessor legítimo na locação; permanência do sublocatário após extinção da locação; falta de pagamento de aluguel e encargos (contrato sem garantia); e necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público.

◉◉◉ No despejo por falta de pagamento, o locatário ou o fiador podem evitar a rescisão purgando a mora em 15 dias da citação, com depósito do débito atualizado — aluguéis e acessórios vencidos, multas, juros, custas e honorários de 10% (art. 62, II). O STJ fixou que o prazo conta da juntada aos autos do mandado/AR cumprido (REsp 1.624.005). Vedações: não se admite a emenda da mora se o locatário já a usou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único); e não cabe purgação complementar se o locatário contestou parte da dívida (preclusão lógica — REsp 1.624.005).

◉◉ Julgada procedente, expede-se mandado de despejo com 30 dias para desocupação voluntária (art. 63) — reduzível a 15 dias em certas hipóteses. Findo o prazo sem saída, executa-se o despejo, se necessário com força e arrombamento (art. 65). A desocupação não pode ser executada até o 30º dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem habite o imóvel (art. 65, §2º). Nas locações não residenciais com procedência por denúncia, o prazo pode ser de 30 dias.

◉ Litisconsórcio ativo: havendo vários locadores, qualquer deles pode ajuizar o despejo — não há litisconsórcio necessário (REsp 1.737.476). Encargos vincendos: incluem-se na condenação todos os encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, mesmo sem discriminação pormenorizada, havendo referência ao contrato (obrigação de trato sucessivo, art. 323 do CPC — REsp 2.091.358, Info 870/2025). Multa compensatória pela devolução é devida também quando a saída decorre de ordem judicial de despejo, recaindo sobre o fiador se não extinta a garantia (REsp 1.906.869).

◉◉ Não havendo acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19). O juiz fixa aluguel provisório, que não pode exceder 80% do pedido (pelo locador) nem ser inferior a 80% do vigente (pelo locatário), reajustável na periodicidade pactuada ou legal no curso da ação (art. 68, §2º).

◉ A Corte Especial do STJ pacificou que a ação revisional autoriza o ajuste do aluguel considerando acessão ou benfeitoria realizada pelo locatário com autorização do locador — não se limita às características originais do imóvel. Ex.: se a área edificada quintuplicou, o preço não pode ser fixado só por fatores externos.

◉◉◉ A renovatória deve ser proposta no interregno de 1 ano a 6 meses anteriores ao término do contrato em vigor — prazo decadencial. A inicial instrui-se com prova do preenchimento dos requisitos do art. 51, do exato cumprimento do contrato, da quitação de tributos (art. 71, III), da proposta de novo aluguel e da indicação do fiador com sua anuência aos encargos. O STJ admite certidão de parcelamento fiscal para suprir a quitação (REsp 1.698.814).

◉◉ A contestação do locador é adstrita às matérias do art. 72: aluguel proposto insuficiente; proposta de terceiro em melhores condições (inc. III); não cumprimento do art. 51; retomada nas hipóteses do art. 52. Pode pedir aluguel provisório ≤ 80% do seu pedido (§4º) e a sentença pode adotar outra periodicidade ou indexador (§5º). Se não renovada por proposta de terceiro, a indenização (mudança, perda do ponto, desvalorização do fundo) é fixada na sentença e devida solidariamente pelo locador e pelo proponente (art. 75).

◉ Renovada a locação, as diferenças de aluguéis vencidos executam-se nos próprios autos e são pagas de uma só vez (art. 73). Os juros de mora sobre essas diferenças correm da data de pagamento fixada na sentença (mora ex re) ou da intimação para pagar no cumprimento (mora ex persona) — STJ REsp 2.125.836. O fiador pode ser incluído no cumprimento mesmo sem ter integrado a fase de conhecimento, se juntada sua anuência (REsp 1.911.617 / REsp 2.060.759). Não renovada, expede-se mandado de despejo com 30 dias, se houver pedido na contestação (art. 74).

◉◉ Havendo recusa do locador em receber, o locatário consigna o aluguel e acessórios (art. 67). Na reconvenção, é possível cumular rescisão e cobrança: havendo acolhimento de ambos, a execução só se inicia após obtida a desocupação (art. 67, VIII). O valor da causa na consignação de aluguel corresponde a uma anuidade (Súmula 449 do STF).

◉ O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel (Súmula 411 do STF). Proposta a renovatória pelo sublocatário, citam-se sublocador e locador como litisconsortes, salvo se o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; procedente a ação na primeira hipótese, o proprietário fica diretamente obrigado à renovação (art. 71, parág. único).

◉ O locatário não tem legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e taxas do imóvel alugado, nem para repetir indébito desses tributos (Súmula 614 do STJ) — ainda que contratualmente responsável pelo pagamento, não é o contribuinte. Vale a mesma lógica para o fornecimento de energia em nome do proprietário.